住宅销售对冲疫情所致商办租金下降 瑞安房产现金流同比上升18%至139.6亿元

今年年中，瑞安房地产有限公司（0272.HK以下简称“瑞安房产”）不准备派息了。瑞安房产选择不派息，并非因为资金紧张。

瑞安房产董事会主席罗康瑞在8月26日下午的线上业绩会表示，公司手中握有约140亿元现金，完全有能力派息，但公司希望接下来一段时间能保持更加充裕的现金流。而稳健的财务状况，将充分保证公司从容应对全球宏观经济动荡带来的潜在冲击。

“手中有现金而不派息的另一个考虑是，在市场调整情况下，很可能会出现收购优质资产的机会。”罗康瑞说。

诸多不利因素的影响，给以商业、办公楼运营为重要业务的瑞安房产，带来不小的压力。如此严峻的环境之下，瑞安房产的现金流仍实现了增长。

瑞安房产公布的2020年中期业绩显示，今年上半年瑞安房产的现金及银行存款为139.62亿元，较去年同期的118.59亿元上升了18%。

对于现金流为何出现上升的问题，瑞安地产董事总经理、财务总裁兼投资总裁孙希灏在业绩会上回应，这与公司采取开源节流的经营策略有关。

“虽然租金收入减少了，期内没有大的住宅楼宇交付，但上半年也没有很多新的重大投资。另一方面，我们在节约成本上下了不少功夫，支出较同期也有所下降。整体上，公司经营成本和其它开支都有所下降。”孙希灏说。

实际上，冠状病毒疫情的爆发在影响全球经济并阻碍社交活动的时候，对房地产行业和瑞安房产的业务造成了重大影响。

今年上半年，瑞安房产投资物业和其他物业资产的公平值减少19.62 亿元，公司期内还出现了亏损。

期内公平值出现变化，是因为瑞安房产向租户提供了租金豁免及其他纾困措施，使公司上半年租赁收入出现下降。据了解，期内瑞安房产租金收入9.87 亿元，同比大幅下降了11%。疫情的冲击，也延迟了住宅开发施工以及项目的交付使用。

虽然商办物业运营受到疫情很大冲击，但开发项目的销售却对冲了不利影响。

中报显示，今年上半年瑞安房产的物业销售额达到62.22亿元，较去年同期的34.22亿元，增加82%；这其中住宅物业销售占99%，余下为商业物业销售。

在价格上，期内宅物业销售平均售价约6.43万元/平方米，较去年同期1.83万元/平方米大幅上升。据了解，平均售价的上升，主要因项目组合的变动所致。期内，上海和武汉售价较高的物业，占销售比例较高。平均售价增幅，主要获益于武汉天地云廷二期及上海瑞虹新城天悦郡庭（1号地块）的强劲销售业绩。

另一个值得注意的数据是，瑞安房产上半年毛利率高达66%，较去年同期的45%大幅度提升了21个百分点。业内认为，瑞安房产上半年毛利率的大幅上升，前述高端物业项目的市场表现有一定关系。

瑞安管理（上海）有限公司董事总经理王颖表示，根据发展项目施工进度，瑞安房产计划在下半年在上海、佛山等城市推出更多住宅开发物业。

据了解，上海的蟠龙天地项目将有9.48万平方米住宅入市；佛山岭南天地计划在下半年推出9亿—10亿元货值。

“除非疫情再出现意外变化，按目前整体进度、销售和工程安排，预计推盘不会出现延误。这些项目的毛利率，也会符合投资时的预期。”王颖表示。

负债率和融资管控方面，虽然瑞安房产负债率略有上升，但同时也进一步优化了财务结构。

中报显示，至今年六月底瑞安房产净资产负债率为58%，较2019年年底上升6个百分点。而负债率有所上升，主要是由于公司在六月偿还了一笔规模为2.25 亿美元（约合15.5亿元人民币）的永久资本债券。

为进一步保证公司资金充裕度，8月17日瑞安房产通过渣打银行及瑞士银行香港分行，发行了一笔总金额5亿美元（约合34.5亿元人民币），为期四年的优先票据。据了解，这笔融资所得款项净额将用于偿还将短期债务，余额将用于一般企业用途。

手握近140亿元现金，瑞安房产接下来将如何进行布局。就此问题罗康瑞表示，公司将保持稳健发展的策略，选择在有潜力的城市展开投资。

“是否会增加投资物业占比，要视市场机会而定。我们仍然看好核心城市地段好的优质物业，也会继续投资和开发写字楼、商业项目。至于是否寻求跨行业新业务，我们目前暂时没有计划。”罗康瑞说。

来源：财联社