时代中国千亿新拐点:前瞻布局大湾区,稳步释放旧改红利|深度

粤港澳大湾区明星企业时代中国晒出了2020年成绩单,各项业绩指标显示,时代中国依然沿袭了“高质量增长”的发展节奏。

2021年3月24日,时代中国董事会主席、执行董事及行政总裁岑钊雄在2020年业绩会上通过线上与媒体交流。岑钊雄一口气说了四个“非常”,言语中传递出审慎乐观的态度。他直言:“大湾区是中国未来经济增长非常重要的区域,这里有非常良好的营商环境,非常完备的各种基础设施,以及创新创业环境都非常的好。”

深耕大湾区的时代中国,呈现出不俗的业绩表现。从2020年度业绩来看,在疫情影响下,时代中国实现年度合同销售人民币1003.8亿元,同比增幅为28.1%。年度毛利率为28.8%,与去年基本持平;年度淨利率为13.9%,同比上升0.8个百分点

▲时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄(中)、时代中国执行董事牛霁旻(左)、时代中国联席总裁周四阳(右)出席业绩发布会。▲时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄(中)、时代中国执行董事牛霁旻(左)、时代中国联席总裁周四阳(右)出席业绩发布会。

对于年度营业额、年度净利润等指标出现下降,时代中国首席财务官黄嗣宁回应称:“由于疫情影响,导致项目延迟交付。另一方面,时代中国物业板块分拆上市后,没有计入合并。因此数据出现微降。”但核心净利润率为14%,同比上升0.3%。净利润去年达53.7亿,净利润率为14%,同比上升0.8%。核心净利润相对稳定,为53.9亿。

在业绩会上,时代中国的高层反复强调“审慎”、“发展”、“稳健”等关键词。不难理解,在房地产市场变革之下,踏入千亿新拐点的时代中国,每一步都需要走得更坚实且有力。

如今看来,时代中国这辆大车依然驾驶得很稳。跨过千亿门槛之后,时代中国这部发展快车,下一步又将驶向哪里?面对千亿规模带来的升级挑战,时代中国做了什么准备?

轻松踏过“千亿”门槛

千亿销售额,一直是决定房企规模的一大门槛。2020年,时代中国以全年约1003.8亿销售金额,跻身千亿房企赛队。但这个结果,对时代中国并不意外。

早在2019年的业绩报告会上,岑钊雄公开表示:“我们相信这个目标很快就可以实现,今年不能实现,明年也会实现的。”于是,时代中国略显轻松地跨过了制定的823亿年度目标,完成率达122%

在2020年的业绩会上,岑钊雄则表示,超额完成目标主要是因布局在大湾区所致。由于大湾区市场回暖迅速,从而带动市场销售业绩。此外,时代中国亦进行了充分准备,实际的执行中,应对做法和安排卓有成效。

▲时代中国2020年单月销售情况。▲时代中国2020年单月销售情况。

从全年各月的销售情况来看,时代中国在2020年2至4月,因受疫情影响,导致销售呈负增长之外,其余月份均为正向增长,在1月、11月、12月,增长幅度更是突破50%。

这得益于,时代中国将大部分的项目铺排在大湾区等高增长潜力型城市。2020年,大湾区楼市行情持续上扬,即使受到多番调控,但本地购房需求仍旺盛。因此,为时代中国的项目提供了稳定且具备增长力的市场消化能力。

除了大湾区之外,时代中国2020年在浙江、江苏的商品房增速分别为21%、18%,均高于全国市场的增速

截至2020年12月31日,时代中国拥有138个项目,其中128个分布在广东省内,其他则位于湖南长沙、湖北武汉、四川成都、浙江杭州等地。其中,广州、佛山的可供出售项目数量为第一、二位,分布达48、45个,2020年合同销售面积均超百万体量,金额占比分别为29.9%及22.2%。

▲时代中国2020年在多地的销售情况。▲时代中国2020年在多地的销售情况。

值得注意的是,2020年,时代中国在销售及市场推广成本上锐减至约11.2亿元,同比2019年减幅达7.6%。原因在于,一方面,时代中国严控营销费用,另一方面则是时代中国在产品销售地形成良好口碑所致。

千亿门槛之后,时代中国拟定2021年合同销售目标为1100亿元,相比2020年的销售额增长约10%。岑钊雄对媒体解释到:“接下来公司主要的发展方向,不仅仅是合同销售额的增长,更重要的是利润的增长,还有财务报表持续的改善。我们会保证公司更有质量的增长,不仅仅是反映到合同销售额的增长。”

降杠杠与稳增长

随着融资门槛提高、房地产早已不是盲目激进扩张的时代到来,随意扩张无异于饮鸩止渴。如今的时代中国,更注重寻求自身的增长逻辑。因此,“稳健”与“增长”,成为了时代中国的两个关注重点。

时代中国的稳健在于,保持稳健审慎的财务,持续降低负债率与融资成本

如今看来,时代中国财务表现已然卓有成效。时代中国2020年净负债比率为65.6%,较2019年下降1.6个百分点。现金对短债为2.1倍。目前资金情况依然良好。岑钊雄表示,虽然在“三条红线”指标中,踩中了1条红线,但很有信心未来1-2年内会逐步下降红线指标,使其达标。

融资表现方面,时代中国亦得到进步。黄嗣宁指出,时代中国的融资成本降低,发债年期进一步延长。时代中国2020年新发境内公司债平均成本5.6%,较原成本7.9%降低2.3个百分点;新发中长期美元债平均成本6.3%,较原成本8.0%降低1.7个百分点。发行境内公司债年期较原先延长1.5年,中长期美元债较原先年期延长2.5年。

时代中国抓住融资窗口期,通过债务置换的方式,以降低融资成本。由于业绩的稳健增长及债务优化,在房企融资新规落地的市场环境下,时代中国的信用评级获得中诚信证评、联合评级两家机构延续“AAA”评级,评级展望为“稳定”。标普、穆迪、惠誉国际三大评级机构也维持时代中国的信贷评级,一致看好公司的抗风险能力。

据业绩报告显示,截止至2020年12月31日,时代中国的短期借款从2020年中的253.67亿减少至190.30亿,可见减债效果颇有成效。此外,时代中国依然坚守现金后盾,现金及现金等价物达335.32亿,为10年内报告以来的最高值,现金仍能覆盖短债,可见时代中国依然坚守保守且稳健的财务发展策略。

▲现金总额及短债概览。▲现金总额及短债概览。

在追求稳健的道路上,并不代表停滞不前。在此过程中,时代中国实现了规模增长、土储扩张的发展目标。

时代中国延续了深耕大湾区的方向,着力提高所在区域的市场份额,并通过住宅与城市更新、商业、产业园开发等方式,积极进入大湾区市场。早在1999年,时代中国便以广州为出发点,逐步布局大湾区九城。目前,时代中国已经成为大湾区房地产市场中的代表开发商之一。

时代中国2020年新增土储约16宗,集团总土储共计约2160万㎡,主要布局城市仍在大湾区。其中,广州区域土储占比最多,约为23.4%。而在潜力型城市清远,仍有约419万㎡的土储,占总体土储的19.4%。随着广清一体红利的释放,清远未来还具有更多的增长机会。

大湾区城市群是中国城市化进程的新阶段,将呈现更多的商机与发展空间,有专家曾预测,至2023年粤港澳大湾区将成为全球第一湾区。但时代仍旧选择开辟其他市场,以寻求更多的发展机会。投资项目已覆盖近20个经济发达城市,共拥有200多个处于不同开发阶段的项目。目前土储地价成本约在4612元/㎡,处于合理水平之中。

目前,在全国五大城市群中,时代中国已布局了四个,除大湾区外,也在长三角、长江中游、成渝城市群等布局,包括杭州、南京、成都、武汉、长沙等潜力区域均有进行投资。据悉,在2021开年以来,时代中国在杭州、南京、长沙等地获取了优质项目亟待开发。

2021年,时代中国预计以230-250亿元金额拿地。岑钊雄透露,时代中国仍坚守大湾区,未来对湾区保持不低于70-80%的高强度投入。目前时代中国已在西南、华中、华东地区进行团队、项目落地布局,未来2-3年,将实现10-20%的开发力度。

旧改红利兑现期

面对诸多房企抢滩粤港澳大湾区,在大湾区九城拿下一宗优质土地绝非易事。时代中国以多元化的土地吸纳方式,包括公开拍卖、城市更新、一级开发、合作收并购等,以吸收不同类型的土储。

在集中供地政策的背景下,城市更新成为房企获取优质土地的另一途径。但城市更新业务并非外来企业随意踏足便可进入。只有诸如时代中国这样的企业,依托其影响力及资源优势,方能抢占夺标优势。

▲时代中国的城市更新项目:时代E-PARK(天河),项目位于天河智慧城核心,为复合型办公产品新标杆。图片来自时代中国。▲时代中国的城市更新项目:时代E-PARK(天河),项目位于天河智慧城核心,为复合型办公产品新标杆。图片来自时代中国。

由于时代中国早在2010年便涉及城市更新业务,累计获取了大量成本较低的项目。直至目前,多家企业抢占大湾区城市更新市场,但成本已然水涨船高。在其他房企涉足之时,时代中国已然开始释放旧改红利,获得先前优势。

如今,城市更新已成为时代中国的核心业务之一。2020年,时代中国共有8个城市更新项目进行转化,其中5个正式转化为土储资源,包含广州、佛山、惠州三地的项目,预计货值为601.6亿元。城市更新转化因此带动集团利润的增长。譬如广州红卫村项目转化,因此推动了集团其他收入及收益增加至约19.35亿元,同比去年增长87%

岑钊雄指出,时代中国在2021年的城市更新项目转化不会少于去年8个,在个数和面积上都会有不小增幅。由于城市更新为时代中国输送了持续的土储,因此,岑钊雄指出,集中供应政策并不会对时代中国造成太大影响。

兴业证券(8.760-0.02-0.23%)研报曾评价,时代中国在旧改业务上的提前布局开始收获成效,公司加大了转化力度,变现的模式更加成熟,可以提前释放旧改红利,改善土储结构,提升盈利能力。

据年报显示,2020年,时代中国城市更新收入约为54.54亿元,较去年同比增加约152%。目前城市更新总项目超过160个,潜在总建筑面积约为5337万㎡。

至2021年,城市更新的效用日益显现,地位再次提升。2021年的两会上指出:“十四五”时期要“实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量”,未来五年城市更新的力度将进一步加大。跟随政策红利,时代中国在大湾区等核心城市群,其城市更新土储的逐步转化,未来将奉上更多潜力空间。

面对如今庞大的城市更新体量,时代中国选择的路径是:积极销售、加强现金流管理、提高资金周转率。岑钊雄指出,时代中国通过调整债务结构,使利率、时间方面得到改善,因为利息的降幅比重非常大,未来将带来更多正面帮助。黄嗣宁补充说到:“公司正致力于线上的系统的开发以及数字化的变革。让我们更高效决策,从而提升整体运营的效率,最终在利润表上体现整个费用率的控制,也会更加良好。”

面临发展拐点,时代中国一边排除隐患,一边实现稳增长,以稳健步伐跟上市场节奏。并因独特的前瞻性与硬实力,稳占大湾区市场,逐步增加长三角、长江中游、成渝城市群等区域的投资。时代中国的理性增长,应当赢得更多的关注及期待。

 

来源:无冕财经

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