佛山降得再狠,我劝你还是先搞清楚这些问题

最近老编明显感觉到很多购房者对佛山市场的担忧,各种“大跌XXXX元/方”、“房价回到X年前”的降价风潮似乎就没停歇过。

不过这也能理解,毕竟谁也不愿意自己的房子拿到手没多久一半价值就没了。
与此同时,更多的人在问“这个盘降了这么多,是不是该下手了”“这个项目位置很好啊,还不能抄底吗”。

提醒一下,盲目的从众捡便宜,有可能不是“捡漏”,而是“掉坑”。

如果你没搞清楚佛山楼市的一些关键问题,真·降价的便宜,你根本捡不到。

01

佛山都降了吗

并没有全市都陷入了降价潮,这个首先要搞清楚。

虽然下半年以来,佛山媒体的风向都是在报道楼盘怎么跌,但纵向对比一下新房网签均价,就知道“套路”了。

根据广东粤湾数据研究院的统计数据显示,佛山10月份备案均价为19667元/㎡,环比上涨7%,同比上涨16%,创了今年新高。

在坊间一致的“佛山降了”的呼声中,目前的新房网签均价,依旧高于2020年的最高水平。(据克而瑞统计,在2020年一路上涨的情况下,佛山市全年新房网签最高均价仅为1.75万元/平。)

实打实的数据摆在这里,是楼市的信心信号。

当然,前面说了,不是“全市”都在降价,但确实有些“板块”降的有些厉害。有兴趣的可以看看老编之前的:先买先站岗?佛山这几个楼盘开盘后,一降再降!、直降8000/平,业主崩溃?佛山多个楼盘价格大跳水!捡漏吗等盘点文章,在此不过多赘述。

老编想说的是,这背后仍然是个供需的问题。市场预期在冷却,某些板块的吸引力也随之下降明显,导致这些板块的竞争变得更加激烈,开发商着急了。

02

“跌”声一片

到底哪里卖得最好?

之前老编盘点过今年佛山频频上榜单月销冠榜单的项目,除去“以价换量”的那些,可以明显看到各区有哪些板块人气一直高涨的。

像禅城区的城南、城北板块;南海区的三山新城、平洲、大沥板块;顺德的北滘、陈村、伦教板块,都有项目一直卖的不错。

你要说有什么特征的话,就是他们大部分都带有“临广”和“中心”的标签,其去化的势头比其他项目就是要猛。

是不是有点“听君一席话,胜似一席话”的感觉了。先别急着吐槽,老编是想强调,佛山不管在熊市还是牛市,市场还是坚定看好市中心及临广辐射的区域,所谓的“捡漏”,不是谁降得多,就算值,而是要看板块的未来,和项目自身的条件。

说了这么多,回到我们的主题,哪里卖的最好?

答案是桂城。根据粤湾数据研究院数据显示,1-10月桂城街道共成交8519套房,比第二名的荷城6534套还多了1985套!

不仅最贵,还是卖的最多。(这也说明越是有价值的地方,越是价格坚挺)

佛山降得再狠,我劝你还是先搞清楚这些问题

03

你不要和我说市中心和临广

我就想知道那些降价的板块,能买吗?

有关注佛山楼市的粉丝应该都知道,下半年一直与降价捆绑在一起的,不外乎就是上半年被吹的过火的那几个板块。

佛山32镇街前10个月成交套数最多的TOP5中,三水西南、云东海,和高明荷城争得3席。

光看成交量,似乎卖得还很不错。

但看到供应数和去化周期,很明显成了两极分化(西南14.6个月、云东海9个月、荷城18.3个月),在供应充足的情况下,刚需选择实在太多。夸张点说,任何一个降价的楼盘,你都可以捡到便宜。

比如荷城的某新盘,年初9000元左右一方,前段时间4000元/方的工抵房都出来了,降价幅度直达50%,直接省出了首付和装修金!多笋啊。

而且你看,荷城还是前10个月佛山成交最好的TOP2镇街呢!

但我反对你买,理由是这样做除了让你拥有一套可以睡觉的房子之外(假如能顺利交房的话),什么附加价值都得不到。

爱笑的女孩运气不会太差,爱搞降价的项目底子不会太好。

荷城表面繁荣依旧,实则开始生锈,好几个项目进入大降价时代,“打骨折”换量,卖得好,不一定代表楼盘本身有多好。

话虽如此,但你可不要拿这句话往任何地方上套。有些降价频繁的板块,实际上是很香的。

一些“时运不济”,加上市场遇冷的降价楼盘,只要不是降得太夸张,都可以关注,比如城北的中交白兰春晓,陈村内卷的新希望悦珑湾、新城盛悦之光,石湾的佳兆业悦峰,平洲的桂语映月等,都是相较此前价格有所小调,但板块条件实则不错的项目,都可以去多衡量,多比较。

不盲目冲去捡便宜,也不要片面认为便宜没好货。

04

楼市上新加快

专家建议刚需买家适时入市

上周末中海·丽湾尚宸首次亮相、吹风价3.2万/方起;更早前旭辉恒基铂仕湾也开放售楼部,吹风1.8万/方;还有大沥九龙公园东侧的龙光天誉,均价约3万/方。

为了在年终交出一份漂亮答卷,开发商“上新”速度明显加快。

而年关将至,各项目以价换量积极促销,部分项目甚至使出“首付优惠”等招数吸引刚需,带动成交上升。

佛山降得再狠,我劝你还是先搞清楚这些问题

从10月份开始,佛山已经止住持续下降的趋势,并且迎来回暖的数据反弹。虽然11月份的成交数据还没出来,但按照佛山房产信息网的统计数据,超越10月份无需怀疑。

对于买家来说,该何去何从?

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,到了年底,购房需求还会积极释放。从这个角度看,年底房企推盘节奏加快,且配合相对宽松的信贷政策,购房者入市的积极性也会提高,这个时候,也有助于房企项目的去库存。

此外,中原地产有关人士表示,不管是一手还是二手房,可以利用开发商降价、业主心态较低的时候,尽量大尺度杀价,争取对方最大限度让利。

最后老编要强调,买房的最佳决策,从来不是靠便宜。在中心区也有降到让人咂舌的盘,但要么此前价格虚高得厉害,要么产品不适合大部分人。价格是价值的反映,虽然有所波动,但不会差得太远。能捡到小便宜,就不错了。

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