心华远!佛山的项目全亏损!时隔3年借道旧改进军临广板块

因未履行《土地前期整理协议》相关条款,佛山里水河村山塘工业区项目原土地前期整理合作方——恒大集团被踢出局。

11月23日,项目重新竞投土地前期整理合作方,华远地产中选。

自此,恒大退出它在佛山的首个旧改项目。

而华远,则是首次通过旧改布局佛山限购区。

这也是华远继2018年3月公开拿地后,重新杀回佛山这个“伤心地”。

布局三水、高明

四个项目全部亏本

为何说佛山是华远的“伤心地”?

因为华远地产在佛山参股、开发的四个项目,业绩并不理想。

回顾2018年3月,华远地产在土拍市场上显得十分豪气。

七天内,二度在佛山三水新城拿地,豪掷31亿元,合计面积逾15.1万方,总建面约42.8万方,折合楼面地价约为7638元/㎡。

后续华远地产引入远洋地产进行共同开发,依次定名为“华远远洋海蓝城”“远洋华远天骄”,由双方各操一盘。

到了2020年2月,远洋正式退出三水海蓝城项目,而华远退出天骄项目。换言之,华远海蓝城、远洋天骄将由华远地产、远洋地产各自独资操盘开发。

在华远拿地的时候,就有机构计算,两宗地块开发的住宅项目精装价需达1.5万元/㎡方能保本,而当时三水新房价格水平约在1.2万元/㎡。

后续三水的市场大家都知道了。

2021年1月,三水的新房备案均价为10288元/平,10月份新房备案均价为9485元/平,再度下跌。

数据显示,华远海蓝城项目2020年结转2.03亿元,但项目期内净利亏损2.33亿元。

其实,华远早在2017年就进军佛山了。

2017年,保利华南以10.78亿总价竞得佛山高明西江新城地块(保利玥府项目),项目联合万科、美的、华远三家企业开发,各占25%的权益。

在上述项目东侧,华远地产还以增资入股方式,获得佛山市高明区美玖房地产开发有限公司33%股权,上述地块(美的明湖项目)由美的在2017年以10亿元斩获。

伤心华远!佛山的项目全亏损!时隔3年借道旧改进军临广板块

而这两个项目,在2020年也有不同程度的亏损。

美的明湖北湾花园二期亏损3260.62万元;

保利文玥华远亏损573.02万元。

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数据来源:企业财报、观点指数整理

不过,海蓝城项目、明湖花园项目被华远计提存货跌价。

观点地产梳理的数据显示,截止2020年末,华远在长沙、西安、天津、佛山的9个项目存在存货减值的情况,2020年合计计提存货跌价准备金额6.62亿元,佛山两项目金额占2.49亿元。

上述总计提对净利润影响为-6.58亿元,对归属于上市公司股东的净利润的影响为-5.02亿元,对归属于上市公司股东的净资产的影响为-5.02亿元。

拿地3年后,佛山三水、高明房价不升反降,但华远几个项目的地价并不算低。

也就是说,华远在佛山的几个项目,利润空间并不算大,这或许也是导致其计提存货减值的最重要原因。

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数据来源:企业财报、观点指数整理

而这种种结果,离不开华远集团这三十余年总是错步的发展战略。

当同行在规模的角逐赛中争得面红耳赤时,华远谨慎地在后方低头踱步;

当高速奔跑的同行开始放缓脚步,华远却反其道而行之,默默提速。

华远当时在佛山的布局,实在令人捉摸不透。

有网友评论说:在广州开发一套几亿的豪宅,到佛山却跑到农村拿地。

2015年前后,房企抢占佛山南海、禅城、顺德等经济中心、政治中心,而华远却选择布局三水、高明等相对较为偏远的区域。

借道旧改

折回临广板块

近两年,随着地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变,以及北上广深等一线城市相继出台城市更新的重磅文件,越来越多的房企加大投入城市更新领域。

佛山市场方面,南海、顺德等临广地区的土储增量大大减少,房企开始布局三水、高明。

而华远的选择是,借道旧改,布局佛山临广板块。

至于这步棋高明还是不高明,有待时间验证。

华远地产也是国内最早涉及旧改的企业之一,旧改经验丰富。华远华远的旧改足迹遍布在长沙、西安、重庆等地,开发了多个旧改项目,实现了旧村、政府和企业的三赢的局面。

此次里水项目的签约,是华远在佛山旧改落子的重要开端。

华远地产中选佛山里水河村山塘工业区项目土地前期整理方,享受50%增值收益,同时,须提前垫资1.45亿元实施拆迁,土地整理期为两年。

业内人士表示,项目位于广佛交界里水板块,地理位置优越,且具备稀缺的湖景资源,地块价值前景可期。

伤心华远!佛山的项目全亏损!时隔3年借道旧改进军临广板块

项目土地整理面积约6.32万平方米,项目地块计划出让土地的占地面积约56.44亩,折合3.76万平方米,配套基础设施约38.33亩。

按照土地整理面积94.77亩计算,土地权属人共可获得约3.9亿元货币收益(不包含土地整理成本,为土地权属人的纯货币收益)。

此次拿下佛山旧改,能够扩容华远在湾区的土地储备。

另一方面,旧改无论于恒大还是华远,都是一块难啃的“硬骨头”。

旧改项目周期长、资金回流慢,就意味着,华远需要在其中沉淀大量的资金。

所以,“接盘”里水这个旧改项目,华远仍旧面临诸多挑战。

财报透露,截至2021年6月30日,华远地产总负债约516.92亿元,总资产620.95亿元,资产负债率83.2%,一年内到期的非流动负债约88.62亿元,但期末现金余额仅为67.15亿元。

尽管华远地产的债务情况较前几年有所好转,但在融资难度加大、销售下行的今天,华远地产的城市更新畅想能否如愿,还不得而知。

文章整理自:观点地产等

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