暴雷、降价、停贷...回顾2021佛山楼市十大事件,想想都后怕

回顾2021年,佛山楼市可以用“跌宕起伏”来形容。

如影随形的楼市调控几乎覆盖了2021年一整年,严查首付来源、提高“双外客”购房门槛、央行降准等一系列“热搜”关键词,都成为了楼市行情的风向标和调控政策的注脚。

在此,老编整理了发生过的重要节点事件,重新复盘我们终将难忘,且不舍的2021年。

01

疫情

2020年,我们没有迎来疫情的终结,而是与之持续的反反复复。

受之影响,年初线下售楼处与中介店不能营业,楼盘纷纷开启线上售楼部,以吸引潜在购房者关注。

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但从网签情况来看,线上活动效果表现并不好,成交仍然维持低位运行。

好不容易熬到疫情风险解除,复工复产的推进,各大售楼部重新开放,此前积攒的购房需求一下释放出来,市场迅速回暖。

结果到了2021年5月份,广州荔湾的郭婆婆确诊后,佛山又再次迎来疫情防控保卫战。多个小区成为疫情风险等级“中风险地区”。

线下售楼部,也再度实施关闭限制。

所幸,佛山已经拥有足够把握和能力,去面对每一次的疫情反复。对于楼市的影响,并没有持续太长时间。

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佛山楼市

航拍佛山疫情下封闭小区之金域名都!#佛山疫情 #佛山抗疫
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总的来说,今年关于疫情的记忆,仍旧深刻。而对于开发商来讲,疫情只是按下了市场行情的暂停键,用户的购房需求,相比后面事件的影响,已然是最小了。

02

炒作

去年佛山迎来的“C位出道”,很多人估计还历历在目。

在4月份的时候,各大全国性的自媒体画风出奇的一致,无一不在唱多佛山。

简单总结就是:佛山热起来了,从土地市场到佛山的产业、人口增长、资金的逻辑以及成交量等分析了一通,结论是佛山行情已启动,可以入手了。

除了三山,平洲等临广板块,北滘、陈村,是这波炒作中的主角。

板块中的某个项目,19年在卖2.3-2.8万/方,在这个节点上,跃至3.2-3.8万/方的涨幅。销售人员直言,不少广州、深圳、东莞客户专门“杀”来抢购。

“我们公司的楼盘已经被炒房团扫几轮。”一位业内人士私下透露,至于外地人如何能在佛山限购区买到房,该人士透露,只需要几百元就可以办理到购房资格。

不过,这波虚火来得快,降得也很快。这些靠着炒作如日中天的楼盘,在市场整体降温回归正常后,普遍都迎来1000-4000元/方的降幅,或许在祛魅之后,才是它们真正能被市场接受的价格。

03

“天花板”

去年在回顾2020年佛山房价时,我们对于千灯湖某盘的5万+已经觉得不可置信。但到了2021年,我们发现5后面,不一定是6,而是会直接跳到8...

千灯湖的保利天悦,今年迎来首批业主交楼。很快贝壳就有二手挂牌,挂牌价高达6.2万-7.5万/方,比在售价还高。

先不论市场有没有人会接盘,冲业主的底气,我们就能感到了佛山的“天花板”,或许比2020年,已经高了不知道多少个档次。

而据说,该项目的最后一栋楼王,将卖到9万+。虽然当下的行情,很难讲市场能不能接受,但佛山那些低调的高端客户群,谁能猜得透?

面包在涨,怎么能少的了面粉。

2020年,1.8万/方是佛山楼面价的最高。而到了2021年,成了佛山地价TOP10的门槛。2万/平以上的地块突破5宗。

最新的佛山地价排行TOP10,前6位的记录,都是在2021年创下的。更具体的讲,几乎都是在上半年。

而这样的光景,很多人都知道,或许不复再见。

04

调控

有数据显示,年内累积房地产调控次数高达586次,单月高达56次房地产调控,政策发布的密集程度史无前例,并在全年呈现先紧后松的波动态势。

佛山,也不例外。

3月份开始,工行凡申请个人二手住房贷款的客户必须将首期款100%存到工行做资金监管。严查首付款来源的调控收紧,开始对刚需下手了。

彼时的政策,购房“首付”必须为家庭自有资金,若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。

“审查之严格史无前例。”多家中介在内部沟通时都表达出“首付贷”彻底没戏的沮丧之情。

不仅如此,为了响应楼市调控的主旋律,官方出手搬出多个政策补丁,包括提高人才购房门槛,以及房贷利率上涨,拍地即限地价等手段。

像佛山住房公积金抵押贷款政策,明确个人贷款最高额度从50万元调整到30万元。

多家银行上调“双外”客户(户籍、工作均不在佛山的客户)在佛山购房的首付比例,基本上申请住房贷款(含一二手楼)的首付从原先的三成,调整到不得低于5成!(现恢复到3成)

密集的调控,让楼市迅速降温,整个行业也进入了冰封期。

05

房贷利率

2021年初,没买房的人还在痛惜佛山房贷利率已经没有4字头了,而才到年中,他们就在庆幸还有5字头...

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今年老编跟进房贷利率最新变化的基本常态是:不是这家银行涨了,就是那家银行升了。

8月份农业银行(组合贷)最高贷款利率去到7.35%(7月初才6.10%),然后工商银行、建设银行接连跟上,组合贷利率纷纷调整到7.35%。

猛速增长的房贷利率,放款周期变长,都让刚需们购房的脚步停缓。

好在如今已经基本回到5字头。虽然比2020年的4字头无法比拟,但不用攀6上7,已经是最好的选择了吧。

06

躺平

上半年土拍市场有多热,下半年绝对有多冷。

拿第四季度来讲,佛山计划出让的涉宅用地有15宗,成功出让的仅有5宗,另外有6宗取消挂牌、3宗延期出让、1宗流拍。

而成功出让地块,不是底价成交,就是商业占比或者配建面积都比较大。并且值得注意的是,拿下地块的企业,均有佛山国资背景

很明显的是,在多方面的政策调控措施下,市场降温,房产销售快速下行,房企回款下降,自身现金流持续趋紧,各大外来房企也纷纷从土地市场下线,选择“躺平”。

这样的趋势,会不会在2022年持续?或许没人能说得准。

07

降价

从恒大开始,今年开发商生动的演示了什么叫“没有最卷,只有更卷”。

市场下行,开发商要回款,为了活下去,陷入了严重的内卷竞争。

一是渠道分销,行情不好就开始上分销,努力促成交;二是五花八门的优惠,你送家电、我送车位;你特价房降500,我特惠房就敢降1000。8折、7折、5折出售比比皆是。

为了抢占市场,不割点肉怎么行↑

对于购房者而言,老编还是这句话,市场筑底明显,开发商的诚意也显得足够,不失为一个上车的好时机。

08

停工

2021年,在三道红线和一些系列调控政策的重压下,房企也经历了至暗时刻。

恒大事件无需重复阐述。如今看来,那些被恒大以白菜价促销吸引而上车的刚需,才是最无辜的。

“大而不倒”的神话不再,一众房企就像鞭炮一样,噼里啪啦地炸开了花。

阳光城、当代、泰禾、蓝光迅速跟上,融创、富力等也传出资金困难,宝能地产更是基本躺平了。

从项目停工、债务违约、理财兑付逾期,到降薪裁员……一连串的多米诺骨牌效应,让整个行业草木皆兵。

已经停工的蓝光未来城,仅几个人在现场开工的金沙当代阅ΜΟΜΛ,这样的场景在2021年并不少见。

百强房企尚且如此,中小型房企的生存更是艰难。

据人民法院公告网显示,2021年,房企破产数量近400家,平均每天就有1家房企倒闭。

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当然,行业想要健康发展,这也是必然的结果。未来,缺乏资金优势的房企将会逐渐失去立足之位,或者被国企、央企吸纳。可以遇见,房地产行业的马太效应将会越来越强!

09

二手停贷

从7月开始,二手房停贷、缓贷,让佛山的刚需们游移不定。

受银行二手停贷影响,佛山从7月份开始成交数量便呈现下跌趋势,到了10月份银行重新接受二手房贷后,才有所回暖,但局面缓和十分有限。

即便12月翘尾收官,但也仅仅排在全年成交套数的第五位。

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因贝壳买房不再显示贝壳指数,这里仅放前11个月的情况

而佛山二手房的挂牌量,从链家来看,已经破7万套。在周边几个城市中,仅次于广州。

同样是库存量巨大,新房开发商可以降价促销去化,但二手业主却很难主动降价让利,对于2022年供应量仍在高位的佛山,二手市场能否有新篇章,还很难讲。

10

地铁

2021年佛山最振奋人心的,莫过于地铁2号线的正式开通!

对于这条盼望已久的轨道线路, 对于佛山楼市的影响,是十分明显的→果然!佛山地铁2号线刚开通,沿线楼盘纷纷宣布涨价!

而在接下来的2022年,佛山还有多达4条轨道即将迎来试运行/运营。

板块分化、产品分化将是佛山楼市未来的主要趋势。

相比较目前广佛线途径板块的发展速度见缓,多条新线路所能带动的发展更具爆发潜力。

随着佛山地铁丰收年的到来,后续即将开通的广州地铁7号线西延线、佛山地铁3号线、广佛环线等等,多个板块将享受地铁红利。

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而2022年将是国企、央企的“天下”,它们具有天然的信用背书、强劲的融资优势,是对普通民企的降维打击。

总的来说,2022年买房的大方向,无外乎瞄准轨道覆盖区域+中心地段+国企/央企项目的基本逻辑。

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