土地财政依赖度排名出炉!佛山高达140%,全国第二

2020年,佛山土地财政依赖度高达180%,可谓“打遍”天下无敌手,成为全国主要城市中排名第一的城市!

在刚刚过去的2021年,佛山土地市场表现“不太给力”,土地依赖度有所下降。

根据国民经略的数据显示,在主要大城市中,有13个城市土地财政依赖度超过100%,其中杭州和佛山两地更是超过140%。

不过这一次,榜首的位置被杭州“取代”,佛山排名第二。

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造成土地财政依赖度高的原因也不难理解,那就是城市新区建设比较迅猛,政府财政相对偏紧,想通过卖地缓解财政压力,造成了土地财政的超高依赖。

而且当下而言,土地财政收入仍是地方财政收入极其重要的组成部分,卖地是特殊财政制度与经济环境下地方政府的必要选择,但一定程度上也容易推动房价上涨。

据相关数据统计,2019年,佛山土地财政依赖度首次达到106%,位列30个大中城市的第11位。

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图源:米筐投资

而2020年,如开头提到,佛山成为了国内主要城市中,土地财政依赖度最高的城市,其依赖度高达180%,比排名第二的长春还高出25%

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图源:勾股大数据

当年佛山地价TOP榜近一半被刷新,不少开发商都在发力佛山,而房价,也增长快速。

到了刚过去的2021年,9月份时老编总结土拍市场时,还在开玩笑说“说不准今年佛山能够摆脱‘超高土地财政依赖城市’的帽子”。

如今看来只能说是“图样图森破”。

 

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5年卖地收入排行:

3城破万亿,10城超5000亿

卖地收入成为地方财力重要来源,已经持续了多年。

以最近5年(2017-2021年)来测算,谁是卖地收入最高的城市?

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  • 杭州、上海、北京4城破万亿;

  • 广州、南京、武汉、成都、天津、苏州、重庆7城超过5000亿;

  • 佛山、郑州、宁波、深圳、西安、济南、青岛、福州等超过3000亿元。

在主要大中城市里,13城土地财政依赖度超过100%,其中杭州、佛山两地超过140%,位居全国前三。

南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等地超过100%,这其中不乏弱二线乃至三四线城市。

相比而言,北京、上海、深圳土地财政依赖度全国最低,是少有的几个不到50%的城市。(并非不想卖,而是无地可卖了…)

土地财政依赖度超过100%,意味着什么?

2020年,在全国300多个地市中,仅有16市一般公共预算收入超过1000亿元。

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一般预算收入,相当于狭义的财政收入,为税收收入与非税收入之和,非税收入主要包括行政收费、罚没收入等。

可以说,大多数城市的卖地收入已经超过了狭义上的财政收入,成为地方主要的财力来源。

这正是“土地财政”这一说法的由来。

佛山全年土拍成绩单出炉

位列主要城市第13位

2021年,12城卖地收入破千亿。

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这12个城市,包括4大一线城市,以及杭州、南京、武汉、成都、苏州、重庆等主要强二线城市。

这些城市,基本都是GDP位居全国前列、人口持续流入的城市,且房价基本都处于全国前列。

看回佛山。

根据统计,佛山2021年总计成交63宗商住地(不含工业、公建等),成交面积334万方,同比去年下跌37%

总共揽金880.47亿(不含工业、公建等),同比去年1282亿下跌31.3%

虽然不敌去年,但从历史数据来看,2021年佛山卖地金额已超过2018年的871亿,达到近13年的第三高位

如果没有最后桂城50亿起拍的地块,则将回落至第四位,低于2019年的745亿、

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从季度的维度来看,土拍市场遇寒明显,从第三季度开始下跌幅度明显。特别是第四季度,可谓惨淡收场。

10月计划出让7宗,结果有6宗流拍或撤牌,剩余1宗成功的为定向出让;而11月则是计划出让3宗,但最终仍只有一宗商业占比较大的三水云东海地块顺利成交。

 

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可见土拍市场之冷。

 

展望:明年土地市场以稳为主,

城市间分化或加剧

“和2020年相比,2021年土地成交热度也明显走低,不仅成交建面低于2020年,成交金额也出现了近六年来的首次下滑,溢价率、流拍率等热度指标表现也差于2020年同期。

尽管去年底房地产信贷环境边际放松,地方政府也在供地端释放诚意,但市场信心短时间内预计仍难恢复,土地成交端在今年上半年预计也难有明显回暖,城市之间的分化也将进一步凸显。”克而瑞分析认为。

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图片来源网络

对于今年土地市场的走势,克而瑞预测称:“2022年土地市场发展仍是以稳为主,整体市场热度也将延续低位运行。一方面,尽管近期政策利好逐步释放,但这些举措仅利好于现金流比较稳健的房企,大部分企业流动性仍旧总体偏紧,企业拿地态度在今年仍将保持较为谨慎的态度。另一方面,虽然年末大部分城市均调低了土地出让门槛,但整体来看整体仍然较为严格;同时,各地政策调控机制也越发完善和精准。”

中指研究院预计,2022年,政策端在稳地价方面会不断完善土拍政策工具箱,使地价趋于稳定,并且通过“竞品质”或“定品质”,实现地价、房价、品质三个维度的全面管控。

“市场端不同批次间的热度分化将减弱,但是,2022年上下半年的市场热度波动预计将弱于去年,市场波动更加平稳。”中指研究院表示。

部分信息来源:国民经略

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