昔日一起拿地，转身竟成对手！佛山这些楼盘“打起来了”

2022年第一季度即将拉下帷幕，佛山楼市看似回暖，实则暗流涌动。

佛山的一众楼盘看似在养精蓄锐，但实际上已经硝烟四起，不少板块甚至还出现了火药十足的“打擂台”场面。

通常情况下，同一个板块的项目，开发商可能会为了避免用户重叠，在产品设计、项目定位方面做出区分。

你主打一线江景，我就推万方园林；你有学区房加持，我有小区自建校区；你有奢华交标，我有圈层会所…

总之大家暗地里互相较劲，但表面上至少还“维持体面”。

不过也有例外。

假如两个盘仅一路之隔，或者位于同一个地点，户型又重合度大，争夺的潜在买家基本属于同一个群体，那竞争就不可避免了。

像老编下面要提的项目，有的甚至原本是一个地块，但分成了两个项目，昔日好友成了“对手”，那就只能掐起来啦。

一块地生出两个项目

只顾打价格战，却浪费了好区位

首先要讲的是广州地铁7号线顺德段陈村站上的一对“兄弟”。

可能有的人会想到最近话题性很强的碧桂园三龙汇，原因是项目近期新推的公寓产品，给出了高达8.3%的中介佣金，直接打破了佛山佣金天花板。

不过今天的主角不是它，老编要讲的是该盘对面的新城盛悦之光、新希望珑悦湾这对“冤家”。

地块分区示意图

2020年9月2日，广州新希望置业有限公司以总价371159万元斩获陈村地块，折合楼面价约15522元/㎡。后面以新希望悦珑湾的项目名称进行开发售卖。

到了2021年4月22日，新城控股通过入股的形式，入局了新希望陈村地块，项目名为新城盛悦之光。自此地块分为两个项目开发。

原想着两个项目毕竟都是“同一个妈生的”，大家彼此能够“和睦共处”，不料新城盛悦之光刚亮相就给了新希望一个“背刺”…

新希望开盘时在售均价2.7-3.1万/m²，结果位置更好，装修标准更高的盛悦之光，精装修户型在售均价直接干到2.4万/㎡，足足拉开3000元/m²的差距。

后面新城盛悦之光再次推出多套单价2.2万/方的特惠房源拉低价格下限时，新希望悦珑湾推出几套1.8万的低楼层特价单位来应对，两个项目纷纷拿出降价利器吸引客户，可谓贴身肉搏。

要知道，这两个盘对面的碧桂园三龙汇可是一度卖到3万+的。

目前两个项目都是2.2万/m²在售均价，新城盛悦之光销售表示近期有特惠单位，最低21XXX元/m²起。

而新希望悦珑湾也有中介表示现在85方的有一些特价单位，2万出头即可拿下。

看来两个项目表面似乎没有去年那么“针锋相对”，但实际上还是暗流汹涌。

隔桥相对

拼命降价只为推盘

“东有三龙湾，西有凤翔湾”，不知道还有多少人记得这句话。

在2020年5月，这个名字迎来首次亮相。根据禅城区当时的说法，力争凤翔湾的建设“一年打基础、两年有突破、三年见成效”，定位打造面向湾区、推进广佛全域同城化、对接广佛高质量发展融合试验区的发展高地。

凤翔湾规划图 图源：醉美南庄

但来到了第二年，这个“横空出世”的板块，似乎寂静（低调）了许多。

而带着凤翔湾未来发展期望的一众楼盘，可没办法寂静。比如凤翔湾壹号和海伦堡·汇银·玖悦澜湾这两个南庄热盘。

先讲下项目背景，凤翔湾壹号由美的置业、金地集团、新明珠集团三家联合开发，主要为美的操盘。作为凤翔湾首个商住项目，拿地楼面价至少7808元/㎡。于去年5月入市，彼时开卖均价约17500元/㎡。

而海伦堡·汇银·玖悦澜湾项目，可能是合作房企没有前者多（由海伦堡与汇银地产共同开发），本来去年7月亮相时吹风1.6万/方，等到国庆入市价格出来，项目打出毛坯1.35万/方的价格….

之后或许是因为去化没有达到预期，海伦堡·汇银·玖悦澜湾开始随着市场风向打起了价格站，更是推出1.27万/方的特价房（需要全款）。

两个项目直线距离600米，周边能享受到的配套基本差不多，就是上元学校、育贤学校、溶洲小学等教育资源，生活配套则有上元市场，上元购物广场，W新港湾综合体等。其他还看不到的配套就暂且不提。

最近的地铁为二号线沙岗站，但步行就别指望了。楼盘优点的话，凤翔湾壹号有2.9万㎡大园林和户型给力，而玖悦澜湾有望江优势和价格给力。

你说凤翔湾壹号没有压力那是不可能的，目前凤翔湾壹号在售二期2座，月初的时候推出多套特价单位，83m²三房单价最低仅15116元/㎡（现在最低1.6万/㎡起步），101㎡四房单价1.6万/㎡左右。

而且购房者还可选用“首付分期”形式：“首期仅13万起，且0利息”！成交还送2万元车位券等优惠。

玖悦澜湾上个月虽说3月1日后要涨价，但目前95-127的三房四房产品，还有1.3-1.42万/㎡的特价单位，明显仍在以价换量。

不过虽然玖悦澜湾价格打的再狠，看网签数据似乎和凤翔湾壹号差距不小。

凤翔湾壹号

海伦堡·汇银·玖悦澜湾

我猜估计是海伦堡的品牌负面问题，在没几天就动不动有房企暴雷的当下，购房者除了价格要够“抵”，品牌也要够安全才行。

昔日一起拿地

还没开盘就“内斗”起来了

对于一路之隔且定位基本相当的两个楼盘来讲，抢占推盘的先机最为重要。

但有两个楼盘，一开始是一起拿地的“好哥们”，等地拿到了，就各自“分家”，打起了擂台。它就是乐从板块的碧桂园世纪中心和华发滨江府。

在去年4月22日，碧桂园、华发联合体以42.55亿元的总代价拿下顺德区乐从镇小布工业区改造项目，两家将按50.6%：49.4%的比例承担所有成本与费用。

项目分8宗地块，总用地面积为504133㎡，其中，碧桂园占2、3、5号地块、华发占1、6、7号地块。

另外两宗4号和8号地块，前者为商业体，已引入香港皇权集团；后者则是作为小布村的返租公寓。

今年1月份，碧桂园世纪中心率先亮相，开放临时城市展厅。销售介绍，项目将采用碧桂园最高端天系住宅，最小产品有77㎡三房，最大面积段有300㎡大平层，小面积为2梯4户，大面积为2梯2户设计，预计在5-6月开盘。

没料到碧桂园会在春节前开展厅的华发，春节一回来便动作频频，3月初项目定名为华发滨江府，主打87-140平小高层。虽然展厅还未开放，但预计4月开放销售中心，5月正式开卖。

配套方面两者自然差距不大，都临近广佛线世纪莲站。东侧由皇权开发的商业体未来也能共享，不冲突是不可能的。

从推出的房源产品来看，他们的购房群体还存在一部分的重叠，所以对于潜在客户的竞争也显得火药味十足。

当然，如果仔细对比，碧桂园世纪中心自身配建有一所18班幼儿园，一路之隔规划有学校，目前来看教育资源更有优势。而项目自身主打的，还有江景优势，应该会搭配大户型产品来做。

在碧桂园先发优势下，华发会有什么惊喜或杀手锏来应对，还是十分值得期待的。

鹬蚌相争

购房者得利

3月“小阳春”的传统，今年似乎还得延后。开发商“举步维艰”的当下，不少业内人士都表示出了相同的观点，最大化的跑量，缩短现金回流的区间才是开发商应做的选择。

虽然央行降息，多项调控政策放松对于楼市来说是一个利好消息，但是对于未来的经济形势仍需持谨慎态度。故目前大多数的开发商预期也趋于理性，行为也变得谨慎，觉得还是趁着难得的时间窗口，抓住机会赶快出货，现金入袋为安是上策。

而像以上提到的项目，在区位一致产品类似的情况下，竞争压力变得更大。不过俗话说鹬蚌相争，渔翁得利。发展商之间打擂台，这次买家就是得利的渔翁了。