房贷利率下限降至4.4%!大家为什么突然不愿意买房了?

重大利好!

事关房贷!

央行银保监会放大招:房贷利率可低至4.4%

房贷利率下限降至4.4%!大家为什么突然不愿意买房了?

与去年房贷利率比

利息可能相差一套房首付

5月15日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》明确,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。

也就是说,按照最新政策,全国范围内首套房的商业贷款利率不低于4.40%,二套房不低于5.20%。

值得注意的是,业内专家表示,通知主要针对新发放商业性个人住房贷款,存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

以佛山地区为例,5月上旬,佛山大部分银行首套房贷利率执行的是5.2%-4.8%左右的利率标准;同时,有银行的优质客户以及部分外资行最低已经降到了4.6%的最低线。

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二套房方面,大部分银行的按揭利率在5.2%-5.4%之间。

一位个贷人士计算,目前佛山市场报价利率五年期为LPR+80bp,如果下调20bp,购房者100万元的房贷,每月能少还124.2元,利息减少4.47万元。
说真的,如果只是差了124.2元,好像没什么差别,几顿外卖的钱。但这里只是按照最基础的底线计算,实际的房贷利率可不是这样。

而如果是与去年佛山最高峰的房贷利率相比,这个差值就更大了。(抱歉去年买房的购房者,真不是在伤口撒盐)

为了方便理解,以下是按照同样贷款200万的基础上,房贷利率6.2%、5.2%、4.4%等额本息的总利息、月供区别。

房贷利率下限降至4.4%!大家为什么突然不愿意买房了?

可以看到,同样贷款金额,按揭30年,房贷利率6.2%的购房者,月供为12249.38元

而5.2%的购房者月供10982.22元

4.4%的购房者月供10015.22元

最高的月供金额相差近2234.16元。而总利息的话,6.2%房贷利率(240.98万)和4.4%房贷利率(160.55万)相差近80.43万!

相当于去年的购房者如果今年才买,光省下来的利息都可以供首付了!

但降了这么多利息

为什么还是没多少人买房?

央行发布的最新数据显示,4月份住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。

简单来讲,贷款买房的人少了...很多。

4月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)降至95.89。

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而根据国家统计局发布2022年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况,开发投资上看,房地产开发投资增速自2020年6月以来首次出现负增长;
销售指标方面,销售面积及金额同比维持负增长局面。

1-4月份,商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元,下降29.5%。

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看回佛山前4个月的数据,无论是供应面积、成交面积、成交金额,都几乎是腰斩的状态。

2022年1-4月,佛山全市商品住宅供应面积149.2万方,同比下跌59%;

成交面积219.9万方,同比下跌49%;

成交金额393.3亿元,同比下跌51%;

成交楼价17884元/方,同比下跌4%。(以上数据来源佛山中原战略中心)

大家为何突然不愿买房了?

在本次《通知》公布前,今年全国已经有多个城市银行自主下调房贷利率。广东此前也已经为了提升房地产景气而出台多项政策,包括降首付比例等等;

而佛山也有非限购区两成首付、降低人才T卡门槛、满5年不限购等举措来刺激市场。(详情)

但从目前的数据看来,市场的真正复苏难以一蹴而就。

即便上周(5月9日-5月15日)佛山新房网签2059套,重返“两千套”的水准,但成交量难回到崩峰时期恐怕已经是行业共识,毕竞影响购房决定的,除了购房门槛,还需要有购买力以及市场信心。

这也是为什么虽然松绑不断,但居民买房热情不复存在的原因。

一方面,许多人选择提前还房贷,“年轻人不愿给银行打工了”之类的说法多次登上热搜。

用中泰证券首席经济学家李迅雷的话来讲就是,居民现在宁可把贷款还了,也不太愿意借贷。

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这说明,从企业到居民,都不愿意加杠杆了,信用扩张遭遇了最大的阻碍。

而政策大转弯,房地产却仍旧未能逆转的原因,核心可能还是因为预期。

当对疫情迟迟难以终结的预期,对经济未来增速放缓的预期,对各种黑天鹅事件的担忧,深入心底,自然就难以刺激需求扩张和信用扩张。

虽然这一轮因为经济压力而不得不松绑对房地产的限制,甚至连箭在弦上的房地产税试点也被迫推迟,整个政策对于房地产的宽松力度,刷新了2016年以来的新纪录。

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然而,几乎所有人都担心,当短期的经济压力过去之后,未来会否再次将房地产软着陆作为政策选项,房地产税会不会再次加速推进?

更关键的是,当城镇化率开始逼近70%的高速增长上限,当全国人口大盘趋于见顶之际,当居民杠杆率逼近发达国家,当诸多城市的经济增长开始放缓之时……

未来房地产又靠什么支撑?

像下面两个真人真事,或许也是部分人的现实情况:

失业在家

购房计划无奈搁置

小A是一名本来准备买房的购房者,从去年下半年就开启了看房之旅,甚至连首付都准备好了。本想着顺顺利利做个“房奴”,结果一封辞退信打乱了原有的计划。

小A的公司因为受市场环境影响,为了减小支出开始裁员,非核心部门的小A就成了首批辞退对象。

“因为赔偿的条件也很明确,我也很清楚公司这次是没有任何协商的可能,所以和HR聊完后,我就收拾东西走人了”。

原想着东家不打打西家也行,但结果用工市场的变化让他感到始料未及,“海投简历,回音了了,我能清楚的感受到自己的心态,从镇定自若,到开始慌了。”他苦笑着说。

目前还待业在家的他,谈起之前已经准备下定的楼盘,“销售人员后面又一直催促我赶快下定锁房源,甚至比刚开始谈的价格还要优惠,但没有收入来源,对着每个月几千块的月供,实在一点信心都没有。买房的事情,往后拖拖吧”。

房贷利率降了又怎么样

不过就是少几万的利息

另一位主人公张弛(化名)不同小A,做生意的他目前有一套自建房和一套商品房,前者用于出租,后者自住。

原本想着今年再购置多一套房的他,也暂停了自己的购房计划。

“小孩子现在也大了,迟早要买房。但看到今年整个经济都不好,楼市也很低迷,感觉什么时候出手都有可能高位站岗,所以还是缓缓先”。

最后

回到开头提到的《通知》内容,央行下调首套住房贷款利率定价下限,有助于进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制,扩大部分区域商业银行房贷利率定价空间,也符合当前部分区域房地产市场的实际情况。

简单来讲,就是提振房地产市场信心,激发住房消费需求。

但还是前面提到的,在刺激政策之外,扭转当下的预期才是关键。

最后问一下大家,你今年准备买房吗?

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