疯狂拿地之后!你知道金辉在佛山这5年是怎么过的吗?

5年前(2017年),一向稳健、低调的金辉,高歌猛进,挥师南下。

不到半年的时间,金辉斥资41亿,在佛山,一口气拿下五块地,并顺势杀入惠州。

然后,由于拿地数量较多,拿地的价格更是不低,金辉几个盘过得并不如意。

随后3年,金辉在佛山土拍市场销声匿迹。

直到2020年才重新杀回佛山,在两个月的时间内,连续斩获禅城南庄两宗相邻地块(合并开发)。

令人欣慰的是,南庄的这个项目金辉辉逸云庭卖得还不错。

但,也是付出了一定的代价。

销量表面风光

实际不及保本房价?

在刚刚过的端午假期,位于南庄的金辉辉逸云庭广撒渠道获客,项目也获得不错的去化成绩。广东粤湾数据研究院第23周楼市龙虎榜(6月6日-6月12日)显示,辉逸云庭网签21套排在禅城TOP2的位置。

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事实上,辉逸云庭今年一直都卖得不错。

从佛山市房产信息网上可以看到,项目从去年5月份开盘以来,已网签517套(包含叠墅),未售套数239套,去化率达68.3%。

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但,表面风光的销量背后,是金辉持续以低价在获取市场份额。

去年5月份项目首开时在售均价17000元/方(洋房最高卖到18000元/方),此后却一直回落。

最低卖到1.2-1.3万/方的价格,下跌近4000元/方。

虽然1.2-1.3万/方官方称是特价房才有,但事实上有渠道中介向佛山楼市表示,项目常年在1.3-1.5万/方的均价水平。

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要知道,金辉在2020年6、7月拿的辉逸云庭这两块地,楼面地价分别高达9132元/㎡、8654元/㎡。

据好地网测算,若将两宗地合并计算,实际楼面价则为8969元/㎡。如按照3500元/㎡的建安成本,带装修保本房价约16514元/㎡。

以低于保本房价促进去化,便是辉逸云庭换来的代价。

这种“善事”,刚需听到不得热泪盈眶以示尊重。

连连高价拿地

却往往低价在售

金辉做“善事”的劲儿,在前期开发的高地价项目身上,更为明显。连连高价拿地,却往往低价在售,成了金辉在佛山布局项目的“常规操作”。

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目前,除了南庄金辉辉逸云庭,和容桂金辉路劲江山云著还在售,金辉优步大道、金辉优步学府、碧桂园金辉坚果社区、金辉岭南云著几个项目均已售罄。

以容桂金辉路劲江山云著为例。

作为2017年以溢价高达271.08%拿下的项目,金辉路劲江山云著位列当年佛山土地总价TOP9,至今还是容桂板块地价前三的项目。

据克而瑞数据,该项目平均售价为17095元/平方米,远低于其保本价20275元/平。

再如顺德金辉优步大道项目,2017年4月,金辉以“总价119689万元+500元/平/月的提留物业返租款”的代价竞得。

彼时,金辉集团珠三角区域常务副总裁李X接受采访时表示,地块价格还是有点高,算上物业返租,核算楼面价大概1.3--1.4万元/平左右,预计未来售价将达2万以上。

确实,项目入市之后带装修均价约2-2.3万/㎡,但还是难逃一降再降的局面。

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不仅最后在售均价回落到1.7-1.8万/方,如今贝壳上项目挂牌的二手房源,最低仅1.83万/㎡,比4年前首开的均价下调了至少两成。

还有2017年的大良“地王”金辉岭南云著项目,当年以16031元/㎡的楼面单价列居佛山年度单价TOP2。

但直到2020年才艰难入市,售价不仅不如预期,同年官方还打出21888元/方起的清盘抄底价格,比正常均价降了至少2000元/方。

事实上,金辉的几个盘,无论是从产品的打造上,或是入市价格,或是去化速度上,并没有为金辉带来理想的收益。

虽然高溢价向来是闽系房企攻城略地的法宝之一,但在金辉身上,似乎空有闯劲,而失去了稳健那一面。

价格良心

但交付质量遭遇不少投诉

除了高价拿地引发关注,金辉在佛山的项目,也遇到不少投诉事件。

2019年3月,有购买者买了高明金辉优步学府项目,总价约75万元。

但到了交楼的日子,该业主当场就称瑕疵太多,拒绝收楼,直言“质量差到没眼看!”

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据业主们统计,该小区的2、3、4、5栋有128户新业主的屋内,都存在不同程度的装修瑕疵。

而装修的事还没搞定,开发商就已经着急收物管费了。

据业主们介绍,他们还没收楼就被要求先预交一年的费用,包括每月200多元的物管费,与每月50元的公摊费。

金辉2021财报稳健

“三道红线”符合绿档要求

好在,除了当年高调拿地之外,金辉这几年在佛山的表现,符合它一向沉稳的调性。

金辉集团方面,也是走得比较稳健。

2021年金辉实现全口径合同销售额947.2亿元。全年营业收入400.26亿元,同比增加14.77%,其中房地产开发结转收入395.22亿元,同比增长14.95%。

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盈利能力方面,2021年金辉毛利润同比微增0.45%至77.47亿元,综合毛利率同比减少2.8pct至19.36%,缘于土拍市场获取的高溢价地块陆续进入结转所致。

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而“三道红线”方面,金辉控股净负债率为88%,现金短债比为1.2,剔除预收款项后的资产负债率为68.5%,全部达到“三道红线”政策绿档要求。

3月,在“三道红线”保持绿档的同时,有息负债规模也进一步下降,截至报告期末,金辉控股有息负债总额同比下降1.82%。

同时一年内到期债务为167.9亿元,同比下降13.03%,于有息负债总额中的占比仅31.81%,同比下降了4.1个百分点。

融资成本方面,从上期的7.47%下降至本期的6.58%,降低0.89个百分点。

截至报告期末,金辉债务结构也进一步优化,其中银行占比达61.8%,CMBS占比10.1%,美元债占比8.6%,境内债占比12.8%,信托等其他非标融资进一步压缩到6.7%。

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在资本市场上,于房企美元债风波期间,金辉控股积极采取提前回购等措施,稳定市场预期,并顺利于2021年10月及2022年1月兑付两笔到期美元债。

近期金辉境内债及美元债二级市场价格区间稳定,且位居行业前列,成为表现最为稳健的房企之一。

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