疯狂拿地之后！你知道金辉在佛山这5年是怎么过的吗？

5年前（2017年），一向稳健、低调的金辉，高歌猛进，挥师南下。

不到半年的时间，金辉斥资41亿，在佛山，一口气拿下五块地，并顺势杀入惠州。

然后，由于拿地数量较多，拿地的价格更是不低，金辉几个盘过得并不如意。

随后3年，金辉在佛山土拍市场销声匿迹。

直到2020年才重新杀回佛山，在两个月的时间内，连续斩获禅城南庄两宗相邻地块（合并开发）。

令人欣慰的是，南庄的这个项目金辉辉逸云庭卖得还不错。

但，也是付出了一定的代价。

销量表面风光

实际不及保本房价？

在刚刚过的端午假期，位于南庄的金辉辉逸云庭广撒渠道获客，项目也获得不错的去化成绩。广东粤湾数据研究院第23周楼市龙虎榜（6月6日-6月12日）显示，辉逸云庭网签21套排在禅城TOP2的位置。

事实上，辉逸云庭今年一直都卖得不错。

从佛山市房产信息网上可以看到，项目从去年5月份开盘以来，已网签517套（包含叠墅），未售套数239套，去化率达68.3%。

但，表面风光的销量背后，是金辉持续以低价在获取市场份额。

去年5月份项目首开时在售均价17000元/方（洋房最高卖到18000元/方），此后却一直回落。

最低卖到1.2-1.3万/方的价格，下跌近4000元/方。

虽然1.2-1.3万/方官方称是特价房才有，但事实上有渠道中介向佛山楼市表示，项目常年在1.3-1.5万/方的均价水平。

要知道，金辉在2020年6、7月拿的辉逸云庭这两块地，楼面地价分别高达9132元/㎡、8654元/㎡。

据好地网测算，若将两宗地合并计算，实际楼面价则为8969元/㎡。如按照3500元/㎡的建安成本，带装修保本房价约16514元/㎡。

以低于保本房价促进去化，便是辉逸云庭换来的代价。

这种“善事”，刚需听到不得热泪盈眶以示尊重。

连连高价拿地

却往往低价在售

金辉做“善事”的劲儿，在前期开发的高地价项目身上，更为明显。连连高价拿地，却往往低价在售，成了金辉在佛山布局项目的“常规操作”。

目前，除了南庄金辉辉逸云庭，和容桂金辉路劲江山云著还在售，金辉优步大道、金辉优步学府、碧桂园金辉坚果社区、金辉岭南云著几个项目均已售罄。

以容桂金辉路劲江山云著为例。

作为2017年以溢价高达271.08%拿下的项目，金辉路劲江山云著位列当年佛山土地总价TOP9，至今还是容桂板块地价前三的项目。

据克而瑞数据，该项目平均售价为17095元/平方米，远低于其保本价20275元/平。

再如顺德金辉优步大道项目，2017年4月，金辉以“总价119689万元+500元/平/月的提留物业返租款”的代价竞得。

彼时，金辉集团珠三角区域常务副总裁李X接受采访时表示，地块价格还是有点高，算上物业返租，核算楼面价大概1.3--1.4万元/平左右，预计未来售价将达2万以上。

确实，项目入市之后带装修均价约2-2.3万/㎡，但还是难逃一降再降的局面。

不仅最后在售均价回落到1.7-1.8万/方，如今贝壳上项目挂牌的二手房源，最低仅1.83万/㎡，比4年前首开的均价下调了至少两成。

还有2017年的大良“地王”金辉岭南云著项目，当年以16031元/㎡的楼面单价列居佛山年度单价TOP2。

但直到2020年才艰难入市，售价不仅不如预期，同年官方还打出21888元/方起的清盘抄底价格，比正常均价降了至少2000元/方。

事实上，金辉的几个盘，无论是从产品的打造上，或是入市价格，或是去化速度上，并没有为金辉带来理想的收益。

虽然高溢价向来是闽系房企攻城略地的法宝之一，但在金辉身上，似乎空有闯劲，而失去了稳健那一面。

价格良心

但交付质量遭遇不少投诉

除了高价拿地引发关注，金辉在佛山的项目，也遇到不少投诉事件。

2019年3月，有购买者买了高明金辉优步学府项目，总价约75万元。

但到了交楼的日子，该业主当场就称瑕疵太多，拒绝收楼，直言“质量差到没眼看！”

据业主们统计，该小区的2、3、4、5栋有128户新业主的屋内，都存在不同程度的装修瑕疵。

而装修的事还没搞定，开发商就已经着急收物管费了。

据业主们介绍，他们还没收楼就被要求先预交一年的费用，包括每月200多元的物管费，与每月50元的公摊费。

金辉2021财报稳健

“三道红线”符合绿档要求

好在，除了当年高调拿地之外，金辉这几年在佛山的表现，符合它一向沉稳的调性。

金辉集团方面，也是走得比较稳健。

2021年金辉实现全口径合同销售额947.2亿元。全年营业收入400.26亿元，同比增加14.77%，其中房地产开发结转收入395.22亿元，同比增长14.95%。

盈利能力方面，2021年金辉毛利润同比微增0.45%至77.47亿元，综合毛利率同比减少2.8pct至19.36%，缘于土拍市场获取的高溢价地块陆续进入结转所致。

而“三道红线”方面，金辉控股净负债率为88%，现金短债比为1.2，剔除预收款项后的资产负债率为68.5%，全部达到“三道红线”政策绿档要求。

3月，在“三道红线”保持绿档的同时，有息负债规模也进一步下降，截至报告期末，金辉控股有息负债总额同比下降1.82%。

同时一年内到期债务为167.9亿元，同比下降13.03%，于有息负债总额中的占比仅31.81%，同比下降了4.1个百分点。

融资成本方面，从上期的7.47%下降至本期的6.58%，降低0.89个百分点。

截至报告期末，金辉债务结构也进一步优化，其中银行占比达61.8%，CMBS占比10.1%，美元债占比8.6%，境内债占比12.8%，信托等其他非标融资进一步压缩到6.7%。

在资本市场上，于房企美元债风波期间，金辉控股积极采取提前回购等措施，稳定市场预期，并顺利于2021年10月及2022年1月兑付两笔到期美元债。

近期金辉境内债及美元债二级市场价格区间稳定，且位居行业前列，成为表现最为稳健的房企之一。