又是佛山!入围房地产市场投资前景榜单,你猜排第几

日前, 克而瑞地产研究发布《2022年中国城市房地产市场投资前景研究报告》。

报告显示,在中国城市房地产投资前景TOP50榜单中,前三城市分别是北京、上海以及杭州,佛山位居第15名,较之去年上升一位,在广东省内仅次于深圳、广州。

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城市分化进一步凸显

佛山凭什么跻身榜单?

在需求透支、调控政策用力过度、企业过度追求规模等多方面内外因素叠加影响下,2021年下半年后中国房地产市场进入了深度的下行调整期。不仅成交规模出现回落,商品房价格也出现了回调。

商品房市场量价齐跌之下,消费者购房信心受挫,企业回款速度下降、拿地态度趋于保守,房地产行业发展面临巨大挑战。

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对于佛山来讲,上半年一手住宅、土拍市场成绩与全国同步——低迷之势。(详情

不仅土地市场成交规模为近十年新低,一手住宅市场也是同比量价齐跌。

但在投资前景排名中,佛山仍能够比去年上升一位,也从侧面可以论证佛山实力依旧在线。

凭借经济和人口首位度叠加优势,佛山在严峻的疫情冲击下,2021年人口增量数据亮眼,仍然为这座城市提供了坚实的需求侧支撑,联系下半年佛山土地市场的火热,佛山房地产市场发展前景依旧难以撼动。

地价回落修复投资利润空间
佛山显著受益

从近两年佛山成交地价变化来看,2020年,受资金环境宽松影响,地价逐步走高,佛山多个板块均诞生了新的单价地王。

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进入2021年,随着资金环境逐渐收紧、调控政策加码等因素影响,上半年地价虽仍旧上涨但涨幅明显回落,下半年则在行业环境发生显著改变的影响下地市遇冷,多宗地块期待值明显走低,地价也出现了下调。

像上半年成交的几宗地块:

7月13日,保利华南62亿底价拿下的大沥聚豪巨无霸地块,折合楼面价14979元/方。而去年位于此次出让地块南侧的一宗地块,拿地价则要19453元/方。

5月30日,佛山建投9500元/方底价成交禅城张槎3.76万㎡望江宅地,可这宗地块2021年7月挂牌出让的时候,起拍楼面地价就要1.2万/方,相当于缩水两成成交。

6月15日,华福地产旗下公司以总价65412万元斩获顺德伦教一宗望江宅地,折合楼面地价约6998.78元/方,注意,这还是溢价了14.73%的结果。

而与它相邻的港龙、龙湖项目,前者2021年8月拿地,楼面价10214元/方;后者2020年拿的地,楼面价8478元/方。

在拿地成本下降的背景下,佛山房价保持稳定,房地价差空间被进一步扩大。

因此结合城市的投资前景变动来看,2021年以来地价水平的修复,再加之佛山自身在人口和经济发展指标上表现较佳,进一步推高城市投资前景。

 

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而作为衡量城市经济发展最重要的宏观指标之一,GDP基本能够反映出当前城市的经济实力。

据2021年城市统计年鉴中的数据显示,只有8%的城市经济总量超过了5000亿元,70%的三四线城市经济总量介于500亿元至3000亿元之间,整体经济实力仍处于较弱水平。

但在大湾区和长三角核心区的城市,如佛山、无锡、南通等,城市的GDP总量都超过了1万亿,经济实力甚至超过了大部分二线城市。

并且这些城市商品住宅市场成交规模亦处于同能级前列,像佛山得益于广佛同城带来的大量需求导入和购买力支持,其成交金额更是达到了2074亿元,超过了合肥、长沙、济南等二线城市。

 

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在昨晚(8月2日)《楼市周一谈》的直播活动现场,佛山市房地产业协会副会长骆仪克、保利爱家广佛城市总监张靖斌也对房地产市场走势讲述了自己的论点,两位嘉宾都表示对佛山市场的进一步看好。

 

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定位确立、主城扩容

 

 

佛山这些板块不妨多关注

2022年4月29日,佛山市自然资源局发布了《佛山市国土空间总体规划(2020—2035年)》草案。

根据最新的规划方案,佛山确立了未来发展的两个城市定位,将在未来三十年打造成全球重要的智能制造中心和大湾区西部综合枢纽。佛山产业预计实现从传统向高新的升级转变,城市功能变得更加综合,在大湾区的城市地位进一步提高。

 

定位1:全球重要的智能制造中心

佛山将延续原有的工业强市定位,在此基础上进行产业升级,建设成为为智能制造中心。

如下图,根据草案内容,佛山将构筑“一区、一园、一城”的科技创新高地。

一区:佛山国家高新区

一园:佛中人才创新灯塔产业园

一城:三龙湾科技城

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图|市域产业空间结构规划图

定位2:大湾区西部综合枢纽城市

根据规划草案,佛山将打造成为大湾区西部枢纽以及广州国际性综合交通枢纽的重要组成部分,缩短佛山与湾区重要城市以及全国重要城市的交通时限。

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图|预期规划交通时限

为实现大湾区西部综合枢纽城市功能,佛山未来还将继续建设珠三角枢纽(广州新)机场、佛山西站、佛山新高铁站三大门户枢纽。

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从产业空间结构规划图可以看出,佛山未来产业结构呈现为“东西两带”、“南北两圈”围绕“祖庙-灯湖综合服务中心”的格局,发展重心在临广板块,三龙湾科技城将成为带动佛山发展更重要的极核。

并且三龙湾科技城,也将在佛山作为大湾区西部综合枢纽城市的定位中承担重要作用。

根据规划草案,未来十年佛山市中心城区人口将增长120万人,绕中心的“东西两带,南北两圈”将进行产业升级,高新技术人才向中心集聚成为趋势。

城市人口、产业在未来的蓬勃发展为房地产市场提供了强大的后劲。

而随着广佛同城化建设深入,临广板块的价值会逐步抬高。战略上“一区、一园、一城”的区域发展格局也是以广佛互联互通为基础建设的,因此广佛之间的沟通会变得更加密切,临广板块热度会继续升高。

综合以上,陈村、北滘、大沥板块的市场潜力巨大,中心城区扩容直接利好这几个板块,未来市政配套、公共设施会迅速跟上。

产业规划方面,陈村、北滘又是三龙湾科技城所在地,大沥是佛中人才创新灯塔产业园所在地。这几个板块产业集聚、人口集聚都会在未来一一实现,未来土地价值有极大提升,改造提速。

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