注意！9月LPR按兵不动，但今年至少还有一次下调窗口期

在开头先问下各位佛山楼市的老铁一个问题：房贷利率处于低位基本是共识了，为什么大家的买房积极性还是不高呢？欢迎留言评论

开始今天的正题↓

在8月降息后，9月贷款市场报价利率（LPR）按兵不动。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均保持不变。

LPR按兵不动

9月LPR走势整体符合市场预期

此前，央行曾于9月15日平价缩量开展了4000亿元中期借贷便利（MLF）操作，同日还进行了20亿元公开市场逆回购操作，中标利率与前期保持一致。因当日还有6000亿元MLF和20亿元逆回购到期，整体实现净回笼2000亿元。

中国民生银行首席经济学家温彬指出，LPR利率与MLF挂钩，在9月MLF利率未做调整的背景下，9月LPR报价的定价基础没有发生变化。

“8月MLF中标利率已超预期下调10BP，目前降息效果正在显现，短期内政策仍将处于观察期，MLF连续下调的必要性不高。”温彬进一步解释道。

同时，内外政策错位下，稳汇率重要性提升，美联储等大幅加息预期进一步强化，制约国内降息空间。近期人民币汇率“破7”，也对政策利率及市场利率调整产生一定影响。

佛山楼市梳理发现，2022年以来，1年期LPR调降两次，共15个基点，5年期以上LPR则调降了三次，共下调35个基点。其中，在2022年8月，LPR实现非对称下调，1年期LPR调降5个基点，5年期以上LPR调降15个基点。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，年内LPR已经数次调降，也是本月LPR按兵不动的原因之一。

年初至今持续让利实体经济，部分银行保护净息差，增强经营稳健性。此外，当前实体融资需求已经逐步回暖，结构持续优化，政策效果逐步显现。

连续下调LPR的迫切性不大

作为贷款市场的利率定价参考，每月LPR报价出炉后受到市场广泛关注。对于个人用户而言，1年期LPR主要与消费贷款利率挂钩，而5年期以上LPR则与每月待偿房贷挂钩。

按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按9月20日5年期以上LPR为4.3%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按9月20日5年期以上LPR计算为4.9%）。

另按照今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

由此，目前佛山首套房贷利率下限调整为4.1%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，8月，1年期和5年期以上LPR非对称下降，特别是5年期以上LPR超预期下降15个基点。降息效果的释放需要一定时间来观察，因此短期内连续下调LPR的迫切性不大。

按照贝壳研究院测算，以首套房100万元商业贷款本金，30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅65BP和55BP。

刘丽杰认为，后期市场的修复需要宽松信贷环境的支持。利率低、放款快有助于降低购房成本、加快购房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。

当前市场修复受阻，后期市场的修复仍需要宽松的信贷环境作为基础。部分一二线重点城市房贷利率水平仍高于下限，未来仍有下调空间。

业内：房贷利率仍有下调空间

尽管有上述信贷政策的支持，但是全国商品房销售仍然未见起色。据国家统计局的数据显示，今年1-8月，全国商品房销售面积同比下滑23%，降幅较1-7月减少0.1个百分点。而9月的最近两周，同样是“旺季不旺”。

对此，李宇嘉表示，从需求端刺激的效果，边际效应开始下降。因此仅仅对需求端刺激还不行，只有供给端同步发力，楼市才能稳定。

他表示，即便5年期以上LPR低至4.3%，首套房利率最低只有4.1%，但其仍显著高于理财收益率。近期，银行不断降低存款利率，5年期定期存款年利率仅为2.7%，市场上高于3%的理财产品很受欢迎，包括大额定期存单。

在李宇嘉看来，未来需求疲弱，需要降低购房门槛和成本。

8月，5年期以上LPR已经下降15个基点，按照5月份同等力度降息来看，需要等2个月左右观察效果，再行决定下一步降息力度。

另外，近期银行纷纷下调存款利率，也为未来继续下调LPR创造了机会。因此，预计今年至少还有一次下调的窗口期。