重磅！广州鼓励“带押过户”；佛山“积极研究”；二手房利好？

各地对于二手房市场的调整还在深入。

继二手房限售、“认房认贷”政策等的调整优化之后，多地推出二手房“带押过户”政策，从交易流程的简化、交易保障的提高入手，以期促进市场交易。

9月21日，据当地媒体报道，人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知。

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“这是地方金融部门首个公开对带押过户进行支持的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。在此之前，已有包括济南、深圳、南京、福州、无锡、青岛、珠海等多个城市宣布尝试该政策。

所谓的“带押过户”，通俗来讲，指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。这被认为是进一步降低交易的风险和成本，盘活二手房资源、加快二手房流通和交易，从而带动楼市活跃的重要创新政策。

随着去年民法典的施行，“带押过户”有了法律依据。北京金诉律师事务所主任王玉臣介绍，依据民法典第406条“抵押财产的转让”，即抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

王玉臣同时强调，即使是在可以“带押过户”的城市，也并非所有房产都能实现。如果之前设定抵押时，明确约定了不能转让，则约定优先。

不过从个别银行了解到，虽然通知已经出台，但目前暂未开启二手房“带押过户”业务，仍需在交易前结清贷款。

“目前尚未接到开展二手房‘带押过户’的通知，二手房卖家仍需在交易过户前还清全部贷款。”广州地区某国有大行个贷工作人员介绍说。

“带押过户”或可节省1/3交易成本？

佛山：积极研究

在传统的二手房交易中，卖家须先结清房产的剩余贷款后方可过户交易，即“先赎楼再过户”，存在着多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、搭桥资金负担重等问题。

相比之下，“带押过户”模式有助于缩短交易时间，可纾解先行还贷或垫付筹措资金的“燃眉之急”。

在二手房“带押过户”模式下，能够省下多少交易成本？

据深圳市坪山公证处介绍，按目前市场一般赎楼费用测算，可将交易成本直接降低1/3，而对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。

业内人士表示，在实际业务过程中，同一家银行操作起来更加便捷高效。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，《通知》建议，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

具体而言，公证处在这一过程中扮演了资金监管的角色。深圳市坪山公证处指出，在交易未完成前，所有资金均由公证处提存专用账户监管；资金会先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可顺利拿到房产。

佛山会跟进吗？

早前有网友在“领导留言板”上留言，建议佛山参照济南推行二手房“带押过户”模式，即不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，从而提高交易质量，降低交易成本。

图片来源领导留言板

8月31日，佛山市自然资源局回复该网友提问：

我市不动产登记机构正在积极研究济南二手房“带押过户”的新业务模式，结合现有业务办理规则，扎实稳步推进不动产登记管理系统升级改造，加强与业务关联部门的沟通协作，争取更加优质高效服务群众。

二手房试点“带押过户”，核心就是在交易过程中，使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，买方不必再筹措过桥资金，降低了交易成本，这将进一步活跃二手房交易市场。

南京市不动产登记机构透露，通过与建设银行、南京银行等50余家银行共同合作，全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿；深圳市坪山公证处也表示，已为该地十几套房产交易提供了资金监管（担保性提存）服务，共涉及4000多万交易资金。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次人民银行广州分行发布《通知》是首个地方金融部门公开对带押过户进行支持的政策，表明此类制度将更加成熟和规范，尤其是将“带押过户”可能存在的风险进行提前预警，对后续银行系统开展此类业务创新具有较好的启发意义。

值得注意的是，在已开展“带押过户”业务的地区中，部分地区仍停留在小范围试点阶段。以苏州为例，当地房产中介人士介绍说，“目前仅在张家港地区的建行可以操作，其他地区还不能办理”。苏州另一地区的股份行个贷人士也表示，其所在分行暂未开展二手房“带押过户”业务。

此外，上海地区某股份行按揭贷款经理表示，据其了解，所在银行和几家国有大行目前暂未提供二手房“带押过户”服务。“主要还是考虑到业务存在一定风险，需要有关监管部门发布指导文件”。

业内人士表示，多地开展的业务试点可为其他地区提供参考，预计未来或有更多城市加入其中，对二手房交易给予政策支持。

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