2022,富豪在佛山杀疯了!今年刚需能雄起吗?

大家好,我是功夫君。
今天是2023年的第一天,如果你还阴着,恭喜你,正式进入淘汰赛。
我身边已经阳康的家人、朋友、同事,已经开启全新的生活。
多妈阳康后就迫不及待剪了头发,她说:“终于和操蛋的2022告别了。”
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是啊,2022年我们见证了许多,比如高层对房地产的态度发生180°大转弯;以前卑微等贷,现在银行求你贷款;再比如金融16条浩浩荡荡落地,全方位支持房地产。
同样的,我们也告别了许多,告别了执行多年的佛山限购政策,告别了通信行程卡,也告别了被保护的日子,集体抗阳。
回看充满挑战的2022年,不想煽情,写点总结。
2022楼市成绩单:一二手网签逾11万套,存量占比拉升
来自佛山房产信息网数据显示,截至2022年12月30日,佛山新房网签68685套存量房网签43870套合计112555套。
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注:12月13日、17日、18日和29日无网签数据。
去年,这三项数据分别是:102556套、55034套、157590套。
完全不用比,比就是大幅缩水。而且,数据显示,今年存量房的占比较去年有4%的拉升,今年买二手房的人在增加。
看了一眼今年一手销售金额榜前十,有三个特点:
①改善盘强势霸榜。
②刚需项目里还是临广盘牛。
③保利项目占比进一步拉升,10盘里占了7席。
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 统计区间:2022年1月1日-2022年12月23日 图源:克而瑞广佛区域公众号属于天悦的销冠时代落幕,它今年被拉下榜首,取而代之的是年度“吸金王”鹏瑞三龙湾1号。2023010303425432

鹏瑞三龙湾1号实景图
此前,三龙湾1号已经高调宣布完成今年KPI,售价将全线上调。
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保利天悦,历经去年的高光时刻,今年毕竟货不多了,还能打进前三,相当不错了。
秀台、天汇、维塔表现也都不俗,虽然没进前三,但都刷新所在板块的价格天花板,保利在佛山豪宅领域的话语权,得到进一步的稳固。
刚需盘里,临广还是牛,新希望、新城两兄弟项目年度销售合力冲上1000+套,意味着100位购房者里,就有1位选择陈村东。
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陈村东部楼市
而禅城的泷景和天珀,一南一北,占据了禅城热销榜头部位置。
只能说,今年,佛山的改善型购买力被充分调动,凭借一己之力将高价盘拽上榜单。
刚需项目虽然走货比较难,但分化在进一步加剧,还是有盘活得比较滋润。
一个共同点是:购买力普遍向禅桂中心、成熟临广板块靠拢。而一个蛮意外的点是:前10榜单无三山项目。
改善霸榜,刚需盘还是临广牛
仔细看榜单前3项目,都有共同点:地段核心、有稀缺的景观资源(江或者湖),产品能打,圈层纯粹,如果价格能让利,会更好卖。
先看鹏瑞三龙湾1号。
项目所在地段豪宅盘比较集中,地段认可度高,置换人群尤以亚艺业主居多,当然也吸纳了千灯湖、陈村甚至外区购买力。
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项目实景图
加上鹏瑞的品牌背书、产品品质与圈层效应,以及极具吸引力的首开价格,很难不让富人沦陷。
功夫君此前就听闻过一台外区置换买家的购买逻辑:千灯湖一手缺货,天悦价格太高,圈层纯粹的二手楼龄都老了,就沿着桂澜路向南看奇槎,这里新盘豪宅集中,而且开车回老家比千灯湖更近。
再看天悦,抬头就是千灯湖核心地段,圈层相当纯粹,又是近地铁,有成熟的商业配套和优质学区,一手卖完,二手照样自带流量。
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保利天悦
除了贵,真没啥缺点了。可能有人觉得它户型不够实用,但我想说,豪宅嘛,空间就是拿来浪费的,无所谓啦。
再说一下秀台,妥妥富豪圈层,对望世纪莲的江景视野简直绝了……同小区同样景观视野的房子,价格差距也能拉到比鹏瑞更大。
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秀台对望东平河江景与世纪莲
偷偷爆个料,秀台此前售出一套顶复,总价7000万。什么概念?这个总价都可以买广州、上海了。
映月湖·保利天珺也杀进前三,虽然圈层不是非常纯粹,但毕竟靠湖,自身拥有堪称地标式的强大配套,地段也临广。
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从映月墅上空拍摄映月湖公园二期(规划)
2023年,房价会涨吗?
功夫君认为,国家层面的政策底差不多到了。
首先,高层对房地产的态度已经很明确:仍是国民经济支柱产业,要充分认识到房地产行业的重要性,在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策,这些消费潜力要予以释放。
要知道,房地产第一次被明确为支柱产业,还是在2003年。
其次,房地产纾困资金的确已经在路上,银行层面迅速呼应,中农工建交邮储六大国有银行给予17家房企的意向性授信额度已达12750亿元。
政策扶持,资金到位,今年楼市回暖是大趋势,但还需要时间。
毕竟,当前最大的冲击仍是来自疫情,以及对未来的信心。
在佛山,全市已经解除限购,就连千灯湖都能做到最低2成首付。
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那么,现在到底要不要出手?这也是很多置换买家,都会问到的一个问题。
功夫君的看法是:未来半年,都是入手的好时机。目前整体市场还是比较低迷,开发商冲刺业绩该放的折扣还是会放。
高层在购房端和房企端陆续出台了支持政策,楼市有望逐步走出低迷阶段,但还需要时间。民众对市场的信心恢复预期,要去到2023年年中甚至要到三、四季度。
至于刚需,可选楼盘其实很多。如果买一手,评估一下可售货量和周边相似面积段的二手房源数量,尤其要看看次新房近期是否一直在降价,二手成交周期有多久,结合一手的优势来综合判断一手价格是否合适,还有无下调空间。
比如,像亚艺,虽说是禅城传统富人区,但大多楼盘楼龄都大了,哪怕像天湖郦都这种豪宅,在奇槎一众纯新高端盘面前,竞争力也同样被削弱。
试想一下,如果你资金充裕,一手与二手你会怎么选?如果二手价格优势不大,你又会怎么选?
看了一眼亚艺豪宅二手的放盘价,我笑而不语。
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亚艺航拍
2023,哪些新盘值得期待?
最后,要交代一下:看看今年卖地梳理情况,未来国企、央企项目集中度只会越来越高。
根据功夫君的不完全统计,2023年佛山将有约40个纯新盘。
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其中,有一部分起死回生的项目迎来新金主,重新包装推出市场,也权当它是新盘了;还有一小部分是三旧改造转化而来;剩余大部分均为招拍挂。
这当中,至少有四分之一来自城投、公资公司,届时如何开发还是个问题。
功夫君最为期待的,是这几个项目——
①建投恒福壹号
亚艺难得的大平层豪宅新盘,首批房源已经领证,元旦开卖,先推4座的3个142㎡户型,折后吹风价约在2.8-3.2万/㎡,后续还有199-240㎡大平层。
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②粤海季华厂项目
地段相当核心,广佛线季华园正地铁口,周边配套都是现成的,居住氛围也已十分成熟。国企粤海打造,品质无需担忧,就看卖什么产品。
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地块航拍图
③保利和颂
 
保利华南落地佛山的首个“新烟火主义产品观”项目,主推建面约86-143㎡三至四房,融入了天字系豪宅的设计元素,让LDKB格局不再是豪宅的专利。
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保利和颂楼距效果图
④保利珺悦府
保利北滘新城首盘,纯改善社区,紧邻广州7号线顺德段美的大道站,主推建面约143-235㎡大平层,今日开放,板房须验资50万起。小户型吹风2.4-2.5万/㎡,大户型吹风2.6-2.7万/㎡。
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保利郡悦府建筑设计示意图
⑤越秀星汇文瀚
 
越秀平洲第二个项目,也是平洲地价最便宜的一个项目,首推4房居多,瞄准广佛年轻刚需,要跟天汇错位竞争,吹风价2.5-3.3万/㎡,销售的说辞是:首批新货大概率会有惊喜价。
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星汇文瀚效果图
⑥里水柏誉苑(原蓝光未来城)
原蓝光未来城项目,由蓝绿双城接管代建,计划今年上半年重启销售,新推产品户型暂时未定,小区园林设计、配套如幼儿园、小学都将以原规划兑现给业主。
由于项目已停工约一年半,现在要全力抢工期,将排除一切困难,按照购房合同要求为前期业主保交付、保质量。
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里水柏誉苑
来源:功夫房产

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