惠州楼市新政来了！非本市户籍居民在惠湾限购新房！

各有关单位：

　　为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，着力稳地价、稳房价、稳预期，解决好房地产市场出现的新情况新问题，加快构建房地产市场健康发展长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：

一、建立完善房价地价联动机制。优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。合理确定出让地块住宅销售限价，进一步稳地价、稳房价、稳预期。

二、加强新建商品住房预售和价格备案管理。稳定商品住房供应，商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。商品房项目分期申请价格备案的，总建筑面积在5万平方米以下的，须一次性申请；总建筑面积在5万平方米（含本数）以上申请的，每批次的建筑面积不低于3万平方米（尾盘除外）。对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降，坚决防止价格虚高扰乱市场预期。

三、严格房地产开发资金监管。加强购地资金来源审查，严格落实购地使用自有资金规定。对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房地产开发企业，不得参与我市土地招拍挂。加强对企业建设资金监督检查，确保建设资金落实到位。加强预售资金监管，房地产开发企业严格按照有关规定足额缴存和支取预售资金。

四、进一步完善商品住房销售政策。严格审查购房资金来源，严防居民挪用消费贷款、个人经营性贷款等用于购房，禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。严格执行新购住房三年限售政策，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。

五、严格落实配建公建设施。科学合理配置和建设公建设施，提升居住服务品质。配建公建设施须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收和同步交付。对未按规定建设公建设施的，采取停建、停售措施，暂停开发企业及关联企业购地资格。

六、稳步提升住房保障覆盖面。完善住房保障体系，逐步扩大住房保障范围，加强人才住房保障力度。落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）精神，有序推动保障性租赁住房建设，逐步解决好新市民和青年人的住房保障。

七、严格规范房地产市场秩序。大力开展房地产市场专项整治，严厉打击捂盘惜售、炒买炒卖、价外加价、发布虚假广告等扰乱市场行为，加大对网络、自媒体等媒介利用虚假统计数据炒作、发布背离“房住不炒”定位信息的惩治力度。加强房地产行业信用体系建设，严重失信企业及其法定代表人纳入“黑名单”管理，停止其市场准入资格。

八、强化联动调控机制。每月调度研判房地产市场形势，及时分析发现新情况、新问题，不断完善和用好政策工具箱。全面压实属地房地产调控主体责任，建立县（区）房地产调控考核机制，确保“一城一策”“一县（区）一策”落实到位，促进房地产市场平稳健康发展。

本通知自印发之日起执行。

惠州市住房和城乡建设局             惠州市自然资源局

惠州市市场监督管理局             惠州市金融工作局

中国人民银行惠州市中心支行          中国银行保险监督管理

委员会惠州监管分局

2021年8月9日

2021年8月9日零时前，重点片区内非本市户籍居民购买新建商品住房未进行合同网签，但可提供定金或首付款电子进账单原件（现金形式支付除外）或税务部门出具的完税证明的，不在限制范围内。

二、《通知》第四条“区域内拥有一套及以上住房”，是指重点片区内已取得不动产权证（房产证）或完成合同备案的住房。共有产权房屋计入购房人拥有住房套数。

三、《通知》第四条“严格执行新购住房三年限售政策”，是指《惠州市人民政府办公室关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》（惠府办〔2017〕10号）规定，在2017年4月9日零时后购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。购买时间原则上以合同网签时间为准，在2017年4月9日零时前未完成合同网签，但购房人能提供定金或首付款电子进账单原件（现金形式支付除外）或税务部门出具的完税证明的，不受限制。

取得不动产来源为非购买的（包括新建、继承、受赠、析产、变更、换证等），不受限制。

“转让”是指通过买卖、赠与、交换方式进行转让的行为。通过法院裁定过户、离婚析产、继承、作价入股、吸收合并等方式进行办理转移登记的，不受限制。

惠州市住房和城乡建设局

2021年8月9日

专家解读

8月9日，惠州发布《通知》， 我认为重点的内容是：

土地方面，建立完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式；

价格方面，加强新建商品住房预售和价格备案管理；

限购方面，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。

其他政策，都是一些表态，没有实质性的内容。不过，这已经是惠州能做到的极限了，这是由惠州楼市的特征决定的。没有办法！大家都理解。

怎么看这个新政呢？

1、这是个规定动作

前几天、惠州连同金华等四个城市，一起被约谈问责了。按照惯例，约谈问责后，调控新政随之而来。金华已先出了政策。惠州在今天出政策，也在情理之中。不出政策是不行的，出了政策，表明响应国家的要求，表明地方是有作为的，表明地方想控制一下楼市。

2、新政的新内容

一是房价地价联动，这是要求的动作。要想控房价必须先控地价，其他城市这么做，惠州也要这么做。所以，未来房企可以在会中拿到便宜的地块了。

但也不能开心的太早，因为房价要限制，甚至还要帮政府配建很多东西。

二是限制房价。惠州可能要重启新房价格管控了。没办法，这是短期内最有效的措施。当然惠州还要打击捂盘惜售。不过，我近期在惠州调研，发现惠州楼市销量下行，没有哪个开发商捂盘惜售的。

三是首次启动限购。大亚湾、经济技术开发区、惠阳区等重点片区，非户籍人口限购一套。这是惠州首次启动限购，也是被列为重点城市以后，必须要做出“真调控”的表态。

3、后续很可能会追加政策，但力度不会太大

惠州被约谈问责以后，被列为住建部重点监测城市。作为重点城市，其调控政策就必须要得到上面认可，也就是说，没有达到预期的政策内容，可能在后续进行打补丁、补漏洞。近期各地都在这么做。

比如，限购加码、税收、认房又认贷等等

但笔者认为，更加重磅的政策，惠州是不敢出的，因为惠州楼市需求严重的依赖于深圳的外溢。

一是惠州的楼市本身已经开始下行了，房价涨只是结构性的因素。这是近期我调研的结果。

二是出了更严厉的政策，惠州楼市就会跌到冰点。殷鉴不远 ，2014年就是这样。那年惠州成为鬼城。惠州本地需求太弱、人口太少，但楼市供应量、成交量全省第一。靠什么消化呢，就得靠深圳外溢出来的需求。

三是没有惠州，深圳的楼市需求会被憋死，深圳楼市还会暴涨。没有深圳，惠州的楼市规模也不会这么大，所以我们要辩证的看待这个问题。

4、影响有多大？

此次调控，有两个目的：

一是惠州让楼市稳定一下。惠州楼市过去两年太火了。

二是让惠州降低对楼市的依赖。大家想一想，除了楼市以外，惠州还有什么呢？国内对楼市依赖度比较高的前五个城市里面必定有惠州。所以，惠州一直不愿意出限购政策，但这次被列为的重点城市，不得不出。

大体量供应，这是惠州楼市的优势，也是纾解深圳需求的海绵垫，把这个利用好了，深圳楼市就能稳定，惠州楼市也可以持续发展。这是深圳和惠州一体化的重要方面。所以，调控政策在惠州落地，不可能力度非常大。

当然，惠州楼市本身已开始下行，原因还不是调控政策的影响，而是深圳楼市下行了。再加上今天出的这个政策，对市场预期还是有影响。

更加需要重视的是，惠州按揭利率上升到了非常高的水平，可能是各大城市最高的利率水平了。首套房利率水平为6.82%，二套房利率水平为7.2%。而且，新房和二手房的放贷周期都非常长。

再加上这么一限购，未来惠州楼市会开启下行的过程。

未来，有两种可能性，一种是楼市下行了，限购退出；二是限购永久性存在，重点片区只能买一套，倒逼惠州告别楼市依赖。

哪一种可能就会出现？我们拭目以待吧。