佛山买住宅各种受限！那我买公寓好了吧？

佛山的公寓绝对是广州客绕不开的一个话题，从15年佛山楼市大热开始，一波波的广州客涌入佛山购买公寓，尤其集中于千灯湖和祖庙板块。

过去的2020年，佛山公寓供应量超180万平方米，创近六年新高，网签面积和网签价格却双双下跌，进到这个坑的投资者，眼看着被越埋越深。

数据来源：汇诚鸿图

在今年佛山一手房购买门槛逐渐增高，多个银行二手停贷等背景下，住宅的市场预期也不如从前，佛山的公寓产品似乎又逐渐进入话题中心。

近期老编身边不断有朋友询问佛山的公寓情况，问是否值得入手。

吸引的点无非是公寓具备的商住功能、投资自住皆宜、总价低等特点，而且不限购不限贷。

那么佛山的公寓是否值得买？该如何取舍，这个需要好好说道说道了。

供大于求

价格逐渐回落

2016年到2020年，佛山公寓年均供应交量137万m²，年均成交量123万m²，供略大于求。2021年上半年佛山公寓市场供应回落，需求回升，价格微降。

从近年的成交数据不难看出，佛山公寓市场的爆发与广佛楼市的调控政策有莫大关系。

比如作为佛山公寓市场里程碑的2016年。这一年，佛山的一手公寓成交首次突破2万套，并且就此稳定在这一高位水平。而2016年，正是佛山楼市接收广州客外溢福利、成交爆发以及临广片区重启限购的一年。

到了2017年，佛山跟随广州升级限购政策，限购令进一步扩大到二手房市场，而这也给了佛山公寓市场新的爆发契机。这一年，佛山一手公寓一共卖出了2.7万套。

而2018年由于前一年佛山商办用地的破纪录成交，佛山公寓市场迎来了供应的最高峰，而受制于楼市大环境的温度下降，以投资客为主的公寓市场未能继续神奇的表现，成交套数下降到了2.4万套。

此后公寓市场呈现缓步下降趋势，到2020年，佛山全市公寓供应超180万平，供应套数合计达37777套，成为近6年新高。但全年公寓成交套数只有2.3万套，同比下降18.42%。

市场区域分化明显

顺德区域占据半壁江山

顺德公寓市场一向供求比较活跃，占据佛山公寓市场“半壁江山"；南海公寓市场近年供求出现回调，活跃度虽有所下降，但整体价格较高；禅城公寓市场供求相对平稳，三水和高明公寓市场供求价则维持低位。

在过去的8月，顺德区域依旧表现抢眼，既是全市唯一的供应大户，更是全市举足轻重的需求大户，成交量占据全市半壁江山。

禅城和南海的成交量旗鼓相当，成交量均占全市两成左右。南海仍是全市价格标杆，主要是临广板块高端物业成交支撑区域价格。

三水和高明的公寓市场尚处于初级发展阶段，成交量价维持低位水平。

东部主城区镇街项目相对活跃

佛山公寓成交活跃度从东部主城区镇街向西部镇街扩散，东部主城区临广镇街项目成交相对活跃，比如顺德区域的大良、容桂、杏坛；南海板块的大沥、桂城；禅城公寓产品供应较多的有南庄、石湾。

均价方面，受外溢投资客辐射，东部临广镇街项目价值高。桂城、大沥、陈村成交均价1.4万+/方；里水、祖庙、石湾、乐从为第二梯队，成交均价达1.2万/方。

小面积、低总价

为公寓成交占据主导地位

整理2016年到2021年数据，佛山公寓的成交面积段以30-50m²小面积段产品为主。

成交总价段以40-60万元/套为主，小面积低总价产品明显畅销。

占据“半壁江山”的顺德公寓

真这么吃香？

过去的8月，佛山公寓成交套数TOP10榜单，顺德楼盘占据7席。

数据如此亮眼的背后，是顺德公寓供应的量级。

2021年为上半年数据

数据显示顺德近几年的供应一直为五区最高，即便市场整体呈现缩量的今年，顺德的供应量依旧遥遥领先。

加上临广的优势，顺德的公寓成交热情也是相对高涨。

另一方面，总价低，配套齐全也是吸引客群的原因。

对于预算有限的年轻人，或投资客来讲，公寓产品能够很好切入痛点。

像顺德万科广场，最低置业成本只要三十几万，广佛线东平站旁的恒大苏宁广场，最小的41㎡复式公寓，按均价1.1万/方算，总价只要45万左右。

还有正在出售的保利和光尘樾，一套45平的复式公寓，总价大概在48万左右。

图片来源贝壳

但与高供应量相比，投资回报率似乎就有些乏力了。像佛山新城一居室租金约1400-2100元/平；两居室租金为1600-3100元/平。

我们以一套50万总价的公寓来算，50%的首付，剩下的余额按最长10年贷款期限计算，6.2%的房贷利率每个月还款将近2800元。按照目前佛山新城的人气，有价无市也是用户需要考虑的问题，想以租代供的话都有些不太现实。

针对顺德区域瞩目的公寓成交数据，中原佛肇战略顾问部总监朱伟德表示：

顺德公寓成交比较集中，都是在几个品牌发展商的公寓项目上，而且价格和产品及配套较可观，不能代表公寓市场整体升温，买公寓更多的是一种投资行为，目前买住宅的客户更多回归居住刚需改善需求，就目前整体投资回报而言，由于公寓本身供应充足，短期的投资回报有限。

如果是年轻单身购房者，可以适当考虑选择优质公寓产品，作为居住过渡期选择。

而针对佛山限购政策逐渐加严，公寓会不会成为新的投资热点问题，粤湾研究院高级研究主任张颖欣则强调：

近期调控收紧主要针对住宅，市场热度受挫，客户观望情绪渐浓。此时，不限购、不限贷的公寓趁机再度发力以价换量，虽快速抢占市场关注，但促销持续期有限，预计仅在短周期内对市场产生冲击。

公寓在市场存在多时，期间历经多轮验证，客户对其认识已较全面。目前佛山公寓项目分布相对集中，局地供应过剩且产品高度同质化，租金水平上行难，且不时有个别项目传出负面新闻打击客户信心，投资态度基本从激进转向理性。

考虑是否值得入手公寓前

还得警惕“假公寓”

随着佛山疫情好转和新品入市提速，预计下半年佛山公寓供应还将逐步加大。上半年佛山公寓市场已进入复苏期，成交量逐步增加，预计下半年佛山公寓市场将维持适度活跃，成交量有望逐步放大。

值得注意的是，目前市场存在着商业公寓、住宅公寓以及服务型公寓等产品，不同性质的公寓对入学入户也有不同规定，投资/置业前，请务必学会区分清楚！（实在不懂，建议在做决定前提前到相关部门进行咨询确认。）

除了公寓性质，在购买前有一些注意事项也必须了解清楚：

1.税费

买新房公寓，需要缴纳3%的契税，相比一般住宅的1%还要高2%。

二手公寓的话，过户税费更是“成匹布咁长”。（繁琐且多）

除了一般的个税、增值税、土地增值税，还有城市维护建设及教育附加费、印花税等等，算起来琳琅满目，整体下来大概有全额的30%或者差额的55%。

二手过户税费交易情况

可能有的用户不太理解，举个例子就是你100万买的公寓，过了很多年后涨价涨到200万你卖出，这之间的100万差额，在你卖出后可能需要缴纳大概60多万的税（仅举例，需按实际情况计算）。

2.公寓的天然“缺陷”

40、50年产权的公寓，水电费都是根据商业用电用水计算，与住宅无法比。并且公寓无法通煤气天燃气，所有生活设备只能用电。

3.政策限制

在贷款上，严格限制公寓购入门槛，一直以来多地都施行“50%首付+最高10年”的商贷政策，购房者撬动杠杆的的空间非常小。

而今年佛山市住房公积金管理中心发布的《佛山市住房公积金管理中心关于调整我市住房公积金抵押贷款政策的通知》中，注明了规划用途为非住宅的（如高级公寓、别墅、度假村、商业或商务用房等）不予发放公积金贷款。

针对购买佛山公寓，需要怎么判断是否值得入手，粤湾研究院高级研究主任张颖欣提出以下观点：

公寓为强投资属性产品，在选择时不仅要关注现状已有资源，更需放眼潜在利好因素。

从项目自身因素来看，品牌房企开发/物管、小户型、LOFT、带精装/返租，均为项目的加分项。

从项目外部因素来看，现状临近成熟商务/旅游区、地铁上盖/近地铁、周边生活配套醇熟、有江/河/湖/海等稀缺景观加持，或是未来有明确、切实推进的重大城市规划建设支撑，都将有力提升项目的市场竞争力。

从入手时机来看，公寓价格波动较住宅而言，整体表现相对平缓，可长线关注项目价格波动，阶段性低位买入。

总的来说，如果对学位、入户没要求，只想以低预算在城市安家，公寓产品确实是个低门槛的选择。

但如果是寻求投资收益的，老编可要提醒你，佛山公寓的成交均价，在2019年之后，就在往下走了。