真没想到呀，在江浙地方有着美好口碑的全国前20房企绿城，在佛山竟然劣迹斑斑，前有凤起兰庭物业管理差评风波未平，近期就爆出了对部分购房者隐瞒重大不利因素的事件！
经过一段时间的调查取证，作为关注地产行业数年有余的“老人”，对佛山绿城杨柳郡项目的操作简直堪称辣到眼睛。
购房者在开发商眼里就真的是傻的韭菜吗？
此项目位于佛山顺德北滘新城区，2019年绿城以7329元/㎡（扣除配建）成交楼面地价拿到该地。溢价率为1%，可以说接近底价出让。而当时北滘新城楼盘的售价大概是2.35-2.6万/㎡
为什么当时可以以这么低的价格来拿地？果然没好便宜能捡的。
01
低地价背后总是有猫腻的
这个低价出让是有很多条件的，这里挑选了几个比较重点的出让条件：
1.地块中部规划为益丰停车场盖上用地，因此须与广州市轨道交通 7 号线一期工程西延顺德段益丰停车场轨道工程统筹开发。
2.竞得人还须无偿配建社会停车场、社区卫生服务站，体育健身场所用地，农贸市场，民警中队，幼儿园不少于18班。
3.住宅建面16.9万㎡，兼容商业用地面积约5.5万㎡；
虽然配建，出让条件较多，不过这不就是TOD嘛。国内做TOD项目的多如牛毛，除了地铁口那种常见物业外，做车辆段上盖的就有绿城杨柳郡和万科天空之城。
绿城在完成杭州、宁波杨柳郡外，就拿下了这个全国第三个项目，顺德杨柳郡。
其实以上的出让条件都没什么，从2019年媒体一直说到现在。但其真正值得注意的重点却无人点破，直到现在业主才被得知当时出让条件中：
6.规划设计条件（5）盖上空间：全天候24小时无偿向社会公众开放。
什么是盖上空间？盖上空间指哪里？盖上空间跟楼盘是什么关系？
根据2021年9月顺德杨柳郡售楼部公示的不利因素，出现了之前并未有的一条：四期庭院花园需全天候24小时对社会公众开放！那么我们就可以推出：盖上空间跟四期庭院花园有关系。那这个四期庭院花园有多大呢，可以看下这个图：
这对购买了顺德杨柳郡的几百位业主可以说是惊天大雷，因为在接近一年的销售时间里，很少有销售人员主动说明四期庭院花园对外开放的事实。在前期售楼部的不利因素公示以及购房合同中并未有“四期庭院花园对外24小时开放”的字样。（前期不利因素只有31项）
但是看后期的公示和合同，多出了“四期庭院花园对外开放”的字样。
不是吧不是吧？真的吗？老子买完房子你才跟我更新最新最鸡掰的不利因素？
在开发商拿地近两年，销售一年多的情况下，从来只字不提，如今销售人员在面对购房者和业主的追问“四期花园对外开放”事宜时，竟然还是撒谎的状态。
据早一批购房的业主爆料，下图这个销售者企图用小区外部绿轴（红色圈）混淆四期花园开放事实（四期实际位置上文已提）。
在前期业主了解事实（大概9月初上下），网上投诉并有十几名业主去售楼部现场与开发商代表谈话（9月11日）后，开发商的表述很有意思：
1.四期东南角有外部行人口“代表四期花园对外24小时无偿开放”；
2.现场总规图有“盖上空间对外24开放的字样”。业主认为，首先外部行人口含义不等于花园对外24小时开放。
其次盖上空间没有任何文字，图形，指示说明其含义，位置，影响。绿城作为顺德杨柳郡的拍地者，规划者，建设者，销售者，理应在最初知道楼盘的每个细节。
对于小区内部花园无偿对外24小时开放以及对购房者决策有重大影响的事实，竟然用种种伎俩“避重就轻”。真看不出当年的绿城的良心在哪里。用这些伎俩欺瞒花了百万元购买房产的消费者，这良心不会痛吗？
时至今日绿城杨柳郡，一边对旧业主说四期花园对外开放已成事实，一边对新业主的质疑“打太极”（四期开放未定），真是屡教不改。
根据查询网上的有关案例，像类似开发商“隐瞒”事实极其重大后果的，或者避重就轻，没有对影响合同签订的重大因素完整披露的，依照合同法，属于合同签订时存在重大误解，合同是可以撤销的。
希望绿城能够知错能改，给前期业主一个满意的答复。毕竟要在广东市场站立，还是需要老百姓认可的口碑的。
02
疯狂扩张是不是反而还不赚钱了？
我们之前也写过一篇绿城目前的财政情况：
绿城在2021年半年期Top30房企报告中可以看到绿城的净负债率为70.5%，而现金短债比为1.83，符合监管要求。
但剔除预收账款的资产负债率为71.9%，仍脚踩“一道红线”。
绿城表示，接下来会通过提升销售回款力度、等手段控制公司的债务情况，且计划在2023年成为“绿档”房企。
但在2021年结束后，这道红线依旧存在。
据中指研究院《2021年中国房地产企业拿地TOP100》显示，绿城在2021年的拿地金额为969亿元，行业排名第六。
而“三道红线”规则中，监管部门要求房企买地金额不得超过年销售金额的40%”的限制。
根据中指研究院的《2021年1-12中国房地产企业权益销售业绩TOP100》中显示，绿城在2021年度权益销售额为1448.8亿元。
虽然在销售业绩中绿城的销售额达到了3509.4亿元，但是权益销售业绩的1448.8亿元才更能证明企业的真实营业收入。
从上述数据来看，绿城2021年拿地销售比约为66.88%，较监管部门要求的“40%红线”，超标26.88个百分点。
但与此同时， 绿城仍在激进拿地。
2022年北京首轮集中供地拍卖收官，绿城中国耗资近百亿元拿下三宗地块。
在这场行业寒冬之中，各家房企的首要任务都是“活下去”，纷纷缩减开支。绿城中国却反其道而行之，仍然大手笔拿地，由此可见绿城的野心有多大。
但野心大不代表就赚钱，也不代表就能做好产品，也不代表发展就会更好。
而目前看到绿城全国多处项目已经开始维权，其实已经能看得出来了，绿城大部分无脑扩张的结果，迎来的都是产品暴雷，业主的维权。
不知中国房企何时才能不再频频暴雷而从而真正一心在公司正面发展的情况下又能做出好产品。
文章来源：洪波大视野《佛山绿城！对购房者如此残忍？》
本文来自投稿，不代表佛山财经网立场，如若转载，请注明出处：http://www.fscjw.com/7379.html
佛山财经新传媒，是一家致力于提供佛山本地财经资讯、高端金融数据及产业报告的全媒体平台机构。我们向希望寻求真相的读者提供可信赖的信息源，以客观、专业的视角提供佛山热点财经资讯。投稿/商务邮箱：63119918@qq.com
微信扫一扫 
