最惨接盘侠？中海平洲新盘首开，去化不足3成

上周，佛山去年的单价“diwang”—中海丽湾尚宸项目迎来首次开盘，销售情况如何？

根据粤湾数据研究院披露的信息显示，中海丽湾尚宸首开推出240套房源，当天成交约70套，去化率不足三成。

价格方面，带装修整体均价约3.2-3.9万/㎡。户型方面主打84-126㎡三至四房。

客户构成方面，有5成来自广州的荔湾海珠，4成为桂城平洲本地。

中海丽湾尚宸首开情况

不过，这么“尴尬”的开盘的数据，到中海那里就变成了“人气顶流”了！？

中海丽湾尚宸官方公众号自己发的图文称：开盘当天，现场吸引了大量客户、房源很快被客户拿下、创造了4.7亿的佳绩、最贵的一套卖到48000元/平……

反正，信不信由你。

火热的现场（图源中海丽湾尚宸公众号）

接过被退掉的“烫手山芋”

如今只能贴着保本价卖

说起中海平洲这个项目，也是充满故事的一个楼盘。

中海去年拿的这块地，其实是万科2017年拿的：

当时经过40分钟激烈角逐，万科以总价25.3亿元+70年100%自持得南海区桂城街道南港路北侧、金谷路西侧地块，宗地占地超5.5万㎡，折合楼面价15300元/㎡，刷新当年南海区最高楼面价纪录。

在当时，这是广东地区首例成功以70年自持竞出的地块，一时“名声大噪”。

但，4年后，万科对这个自持70年的项目实在是“无能为力”，到2021年6月份的时候，这块地竟然重新挂牌了!（也就是说，万科把地给退了）。

即便是被“退掉”的地块，这块地重新挂牌拍卖，仍然是受到各大开发商的哄抢。

除了中海，当时参拍的房企都是龙光、美的置业、保利、万科、龙湖、绿城这些实力满满的品牌房企。

最终，中海以32.84亿+4500㎡配建“接过”这宗回炉地块，加上建筑转让成本1.5亿，以及人才住房方面的成本，实际楼面价已超过2.3万/m²。

目前这个地价，还是佛山楼面单价榜上的“一哥”。

根据好地研究院预估，如按照4000元/㎡的建安成本，综合考虑财务、税费成本，地块对应保本房价在37526元/㎡（带装修）。

彼时，内业人士也认为以中海的开发能力，项目卖到4万+不成问题。如今贴着保本价在卖，在当下的市场来说，中海开出38000元/平也是无奈之举。

事实上，中海当时接过的是个“烫手山芋”，而且还是个“地王”，问题也不大，问题在于，时隔一年后，佛山的市场发生了较大的变化。

市场突然转冷

打了佛山地王一个措手不及

项目本身素质很好，除了一桥到荔湾的优势，从项目位置自驾大约20分钟左右能抵达广州南站。

周边配套较为完备，地块南面为规划中的南海儿童公园，另外映月湖公园、康怡公园均在2.5公里范围内，周边有平洲美食广场、保利万事达广场、南海区第二人民医院等。

教育则有平洲二中、平北小学、君城实验学校等资源。

中海丽湾尚宸效果图

但在当下的市场下，中海的价格并没有多少优势。

市场的寒冷，其实中海在早期收筹时就感受到了，于是项目在未开盘前就已经启动了渠道（这在中海比较罕见），让中介帮忙带客。

目前平洲在售新盘除了中海丽湾尚宸，还有佳兆业广雅院、保利天珺、绿城桂语映月、越秀星汇瀚府几个项目，均价都才3万左右，而中海最低价需要去到32000元/平。

再看其旁边的二手盘龙光天曜，虽然小区均价去到32190元/方，但有价无市，近3个月来没有成交。

从客群上来讲，中海的目标也不止于佛山本地的客群，从前期项目的广告和宣传文案上，我们都能感受到，它更在乎的是广州荔湾、海珠客群。

如成交数据所呈现的，开盘那卖出去的70套房子，广州客买走了一半。但是如果放在之前，平洲的广州客占比要去到7成。

业内人士表示，对于比较依赖广州客的项目，除了市场因素，广州客的退却，也是该项目去化不理想的原因之一。