住房空置率全国前三!对佛山房价影响大吗

早前我们写过统计局的一个数据:
中国人均住房面积超41平方米。
说明了一个问题,从整体上来说,国内的住房供应已经过剩了。
并且在整体过剩的同时,结构也是不平衡的。
 
这就需要一个重要的数据,但它一直没有被公布,那就是:空置率。
不过最近贝壳研究院发布的一份报告,或者能让我们侧面了解到这个数据。
8月5日,贝壳研究院重点研究国内28个城市的3万个小区,发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(以下简称报告),首次盘点了主要城市住房空置率水平。
 
调研结果显示,28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。
 
具体到调研城市,南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上,而深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下。
 
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据悉,本次报告基于贝壳平台交易数据,结合对5万经纪人的调研结果,横向比较各城市的住房空置现状,并从微观和宏观分析其影响因素,进而分析该地区市场的真实状况。
住房空置率城市PK
南昌廊坊佛山空置率排TOP3
 
此次贝壳研究院统计发现,我国28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。
 
住房空置率随城市能级依次递增,一线平均7%,二线平均12%,三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。
 
▽重点城市住房空置率概况
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数据来源:贝壳研究院
 
分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下,而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上。
 
*需要特别说明的是,本次调研范围未包括期房和现房待售部分,故较其他统计口径会整体偏低。
 
即便如此,内地28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平,仅低于日本,高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。
 
▽各国(地区)住房空置率(%)
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数据来源:OECD(2021)
超过15%的空置率
佛山房价不降反涨?
 
对于当前的国内城市住房空置率现状,贝壳研究院认为一定程度的住房空置率是合理且有必要的,但过高的住房空置率值得警惕,其潜在的风险不容忽视。
 
其合理性在于,中国整体城镇化进程依然较快,仍有较多的人口向城市聚集,特别是产业发展较快的热点城市,比如成都、杭州和合肥等。相对较高的空置率,有助于平稳接纳人口涌入,避免了住房供应紧张导致房价、房租过快上涨,空置房屋起到了较好的缓冲作用。
 
其风险在于,从市场供需角度来看,空置住宅意味着潜在供给,高空置率等同于大量潜在供应。
 
当房价下跌预期较强时,大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增,加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年二季度部分城市放松限售,二手房新增挂牌房源激增,一定程度上也是空置住房过多的体现。
而对于佛山来讲,高空置率的风险,还未必会对房价下跌带来风险。
有几点理由:
第一,房地产经过多年的发展,已经变得“根深叶茂”,成为数十个、上百个行业发展的“领头羊”,并且与银行、土地税务、建设等多个部门关系紧密。
 
房价波动,特别是大幅下跌,不仅有房群体的财富要大幅缩水,对于经济发展而言,会牵一发而动全身,动摇整个经济大局稳定,甚至引发金融风险。
 
因此即便降房价,也不会采取“硬着陆”的办法,而是会循序渐进地采取“中医治疗”,让房价慢慢回落,这才复符合大多数人的利益,也是多数人的共识。
而且2022年上半年,虽然佛山主要经济指标实现同比增长2.8%,全市地区生产总值为5747.79亿元。
 
照先前佛山市公布的全年GDP增长6%的预期目标,距离这个目标,下半年佛山还需完成约7138.14亿元,可见经济大盘还是十分严峻复杂。
 

第二,住房空置率高的原因,主要还是此前房子持有成本太低。

炒房客之所以敢于大胆囤房,在房子的保有环节,每年只需要交个一二千的物业管理费就行了,等到房价上涨以后再转手卖掉。相比赚到的钱,这点持有成本几乎可以忽略不计。

因此增加房子持有环节的成本很重要,如果出台房地产税或空置税,并且按照持有房产的套数实行递增加税的办法,征收的税率足以让炒房者感到“疼”,一定能逼出炒房客手里的房子,增加空置房使用效率。
 

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第三,空置房虽然很多,但是房子的分配并不均匀。有的人拥有数十套、上百套的房子,而有的人却连一套房子都买不起。

就像早前网络曝光的那样,还有很多的“房叔”、“房姐”们,他们在把持着大量的房源。
 
而一些企业由于经营效益不好,也参与到炒房的大军中,一些上市公司还把房子作为保壳的工具,通过变卖房产实现“扭亏为盈”。那么“户均1.5套”,显然把有些家庭给平均掉了。
而房子的需求只要存在,少数人囤积房子的情况又不能彻底得到改变,房价就没有大幅下跌的基础。
 
第四,最重要的一点。
 
虽然按照贝壳研究院的统计,佛山目前的住房空置率很高,但只要有持续的人口流入,多余的房子早晚会有人去接盘,房价下跌的可能性就不大。
 
这对于人口流入还在增长的佛山来讲,显然是房价的有力支撑。
 

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总而言之,很多城市房子的空置率超过20%,但是房价还在上涨,不仅与宏观上要求保持市场稳定有关,微观上还与具体城市的人口、经济、资源有关,以及投资炒房的持有成本太低,房产税、空置税没有跟进等,让部分城市的房子还存在炒作空间。
 
但这只是现阶段的暂时情况,相信只要政策在房子的持有环节上增加成本,城市又不能扭转人口流失的趋势,房价下跌还是有可能的。
这点佛山自然也不能放松警惕。
此前住建部原副部长仇保兴在“2022中国城市高质量发展智库论坛”上说了这么一句话,我觉得也很适用于佛山:
主要问题就是住房空置率较高,以及土地财政失控。
 
在我国财政体制下,土地财政失控会造成一部分空城、鬼城出现,这是我们要关注的,所以住房必须回归居住功能,不能继续炒下去了。
之所以有空城、鬼城的出现,还是现有土地财政体制下的资源错配。
最后附上这份报告对于空置住房的定义,帮助大家了解这份报告的意义。
对于空置住房的定义,国内外并无统一标准。在此次调研方法上,贝壳研究院选取平台连接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”,对其业务范围内的小区摸底调研,将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总,设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。
 
住房空置率的区域差异,直接反映房地产市场发展的潜力。通常来说,空置率在5%—10%之间是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。

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