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房子提前还贷，要给补偿金！佛山的你知道吗？

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5月份的时候，我们推送过一篇关于提前还贷的文章→不想给银行打工，越来越多人提前还房贷！到底划不划算？
而这两天，这个话题又升温了起来，不过不是讨论该不该提前还贷，而是现在就算你想提前还，可能额外需要交笔费用了。
 
按照交通银行8月2日发布的通知，对于提前还款补偿金的收费标准要进行调整了。
房子提前还贷，要给补偿金！佛山的你知道吗？
交行公告截图
 
调整之前，收费标准是：每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％。
而调整后收取方式很简单，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

提前还房贷要给银行交“补偿金”？

实探佛山多家银行：情况并不相同

但不是所有银行提前还房贷，都需要交“补偿金”的。
 
根据佛山楼市对多家银行的咨询，各家银行对于提前还款是否收取补偿金或违约金、收费标准等规定不尽相同。
有些银行表示提前还款不收取这些费用，只需偿还贷款本金及资金占用期间利息即可；有些银行则规定，在放款后的一定期限内提前还款，会加收数月利息或按照提前还款本金金额收取一定比例的违约金。
 
像是工行、建行的支行网点，佛山楼市电话咨询后得知，目前提前还款是不收补偿金或违约金的，可以通过手机银行预约，系统自动审批、自动扣款。
 
而招行禅城区某支行的工作人员也表示，提前还款不收取补偿金或违约金，只需偿还贷款本金和按天扣收的正常贷款利息。
 
对方同时补充说，一般贷款满一年后可以申请提前还款，如果一年内有特殊情况需提前还款，可以和客户经理沟通，支行审核通过后提前还款也同样不收取违约金。此外，办理提前还款，需前往该行现场书面签字申请。
 
农行南海区某支行的工作人员告诉佛山楼市，目前提前还款部分期限是有违约金的，一年之内提前还款违约金是当次还款金额的1%，一至三年内提前还款违约金是当次还款金额的1个月利息，而自放款日起满三年后提前还款则不收取任何费用。
 
另外中行顺德区某支行的工作人员称，该行提前还款规定为，三年以上不用付违约金，三年之内则要支付违约金——按照还款金额支付6个月的利息。办理需要提前预约，并且只能线下办理。
 
提前还房贷
预计对银行实质影响有限
 
现在很多人的房贷，尤其是前几年限购限贷背景下借的，基本在5-6%的水平。
 
今年以来各地不是都放松了限购限贷么，市面上的房贷利率水平也随之开始回落。
首套房利率从一两年前的5-6%的水平，下降到目前最低大概在4.25%的水平。
比如去年首套房的LPR基准利率加点以后，曾经飙升到6%以上，这个利率和现在的4.25%比差了很多。
我们用贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例。如果是在6.37%的房贷利率之下，每个月月供是6235.43元。
而4.4%的房贷利率下，每个月月供是5007.61元，相差超过1200元。
同样是买房贷款，只因为时间上差了半年，单单基准利率就差了2%，差额几乎达到30%了。
一年的差异还不大，但你如果把这个利率算十年二十年的话，需要多还的贷款利息，怕是要几十万起步了。
以前房价上涨的阶段，大多数人手里有点钱总想着买房投资保值，贷款也是能多贷就多贷。
现在手上有点钱，因为对未来自己的收入预期和房价上涨没啥信心，买房投资反而愈发犹豫了。
再加上最近一两年，那些在三四五六线城市的人看看自己在2019年买的房子，可能发现已经贬值了不少。
不光房价买在了站岗的位置，那个阶段的房贷利率也高，可以说是遭受了双重暴击。
有金融研究人士在微信中对佛山楼市表示，普通个人提前还房贷是否划算，这与房贷偿还方式、剩余年限、房贷利率等因素有关，而且提前还房贷也可能存在机会成本等。
 
就提前还款补偿金而言，“一方面，弥补贷款方由于债务人提前还款而导致的一定未来利息损失；另一方面，也是适度增加提前还款成本，毕竟房贷对于银行仍是优质资产之一。”上述金融研究人士称，一般来说，客户提前还款，资金回笼，释放了部分个人房贷额度，拓展了银行放贷空间；
 
但同时，银行目前面临的房贷利率整体较之前的利率明显下降。整体上，由于房贷金额大，提前还房贷并不普遍，预计实质影响偏有限。
 
中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼也表述自己的观点：商业银行向客户发放贷款，并以合同形式明确约定贷款期限、利率等要素。
 
全部或部分提前还款，违背了贷款合同中关于贷款期限的约定，是一种“违约”行为。这是部分银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）的逻辑基础。目前法律未明确规定提前还款需要支付违约金（补偿金），具体需要看贷款合同约定。
 
董希淼还表示，在实践中，较少银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）。少数银行即使有收取违约金（补偿金）的约定，客户往往可以申请豁免，或通过购买一定金额金融产品或存款获得豁免。
 
至于要不要提前还贷，老编有个建议：

在保障自己手头上有充足的现金储备能应急的前提下，如果你的投资回报率低于房贷利率，那可以提前还款。

如投资回报率4.5%，房贷利率4.5%或5%，那可以提前还。而且如果是组合贷，那先偿还商业贷，公积金的尽量先不提前还（公积金3.25%的利率）。

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