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房贷转经营贷，利息真能省下几十万！但我劝你不要碰

佛山楼市 • • 产经 • 阅读 1910
今年5月以来，随着首套房贷利率下限减20个基点，叠加LPR3次下调基点，佛山已有部分银行降低利率办理新增首套房贷款，房贷利率水平已较高点显著下降。
与此同时，不少这几年买房的购房者开始感到不平衡——“大冤种还有谁？”
房贷转经营贷，利息真能省下几十万！但我劝你不要碰
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在这种情况下，很多高位上车的购房者都在寻找降低月供的方式，比如商贷转公积金贷、提前还贷等等。
当然，除了这些合法合规的方式，“房贷转经营贷”又再次活跃了起来。
就在最近，佛山楼市有个粉丝转发了个截图给我，说自己看到立刻捶胸顿足，深深为自己因无知而没能省到钱感到懊恼。
她说同样是从银行贷款，原来换种方式就可以节约几十万！
房贷转经营贷，利息真能省下几十万！但我劝你不要碰
我跟她解释，这就跟大家经常接到的热心电话，电话那头的人和你说“有一笔信用贷款可以拿给你用”的逻辑是一样的：主动给钱、利息低、手续简单、随便用。
但谁都知道，这里面一定有套路！
从明面上看这些贷款都跟房贷没有关系，但仅从利率上看确实比目前普遍4.10%的房贷利率还要低，加上房贷总量高，利率一降下来，能省不少钱。
特别是像这几年很多人的房贷利率都在5.8%以上，如果降到3.85%，100万的30年期贷款，利息可节约大约42万。
多位从事贷款中介业务的相关人士亦向佛山楼市证实，将房贷转为经营贷的情形并不罕见，原因各有不同，但大多数客户还是基于降低贷款成本的目的，毕竟经营贷已降至了历史最低水平。
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什么是经营贷
 
其实所谓经营贷，指的是银行等金融机构向借款人发放的，用于进行合法生产经营活动的贷款。
 
借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。
 
而“房贷转经营贷”则是购房者经过贷款公司一番包装后，将年利率在3.85%左右的经营贷与商业房贷进行置换。
 
操作手法通常如下：
假设你现在有100万元的房贷，以房产作为抵押，想要提前还款却没有充足资金。这时，资金中介先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。
 
之后，中介让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款。等贷款批下来，你再用这笔钱偿还欠中介的债务。
 
最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。
 
由于目前的经营贷款利率整体低于房贷利率尤其是二套房利率，以上操作“似乎”实现了多赢：中介赚到了服务费，购房者节约了利息支出，银行提前收回了贷款。

在这种看似“欢乐结局”下，“房贷转经营贷”的戏码才会不断上演。

房贷转经营贷，利息真能省下几十万！但我劝你不要碰
截图：朋友圈
 
但实际上，大多数人都不知道，房贷转经营贷的服务暗藏风险，甚至涉嫌违法违规行为！
 
多重违规风险
 
有业内人士透露，为了扶持小微企业发展，银行每年都有一定的经营贷下放指标，不过考虑到小微企业贷款的风险，通常情况下，银行也更愿意将钱投入还款更稳定的房产中，所以一般情况下，只要中介机构帮助购房者准备好相关的资料，银行对于房贷转经营贷的行为并不是太排斥。
 
曾任职于佛山某贷款公司的前员工张仁（化名）对佛山楼市表示，他此前经手的房贷转经营贷的客户中，有的是因为突发原因，不能按时还房贷，房产有被拍卖的风险，所以不得不将房贷转为经营贷进行过渡；

也有客户是投资需要资金，于是将现有的房贷转为经营贷，经营贷除了覆盖原有的房贷之后，还能余下一部分资金给客户用于其他的投资；当然，也有客户是单纯因为经营贷利率更低，遂将房贷转为经营贷以节省购房成本。
 
“这个是银行金融机构的问题，属于行业潜规则。”接着他还强调了下：“不过，房贷转经营贷的套利行为并非毫无风险。”
 
早在2009年，银监会就曾通过两则暂行管理办法将经营贷纳入监管范围，此后银行对经营贷资金用途审查力度加强。
 
然而，一直以来，经营贷流入楼市的违规行为一直无法清零，特别是在2020年疫情之后，经营贷流入楼市的情况越发火热。
 
有律师表示，经营贷和房贷针对的贷款对象不一样，属于不同类型的贷款，若将经营贷用于偿还房贷，则是一种违规行为，一旦金融机构发现有违规操作发放贷款行为的，会马上通知借款人还款，借款人一旦无法还款，则会涉及骗贷。
 
除此之外，还会有以下风险：
 
【风险1：随时被抽贷】
银行突然让你提前还款
你确定扛得住？
这些“主动找上门”的钱真的那么容易贷出来吗？
 
某国有银行佛山支行的个贷部工作人员告诉老编，现在经营贷的审核是比较严格的：“申请经营贷需提供三个月以上的营业执照，同时还需在经营流水、物业管理费、水电气费、经营发票、税票等资料中至少提供两项进行经营情况佐证。”以前做空壳公司、提供假材料的做法，现在基本行不通了。
“经营贷借款期限到期后，需还本一次，然后重新申请，如果能证明持续经营情况良好，则可以较快放款，如果没有证据证实经营情况，则不再放款。”这表示银行会随时抽查贷款的使用情况，杜绝漏网的假用户。
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而且如果被银行风控发现，随时可能被抽贷，要求提前还款。将经营贷转到还房贷上，被发现的可能很大，而且风险极高。
【风险2：影响个人征信】
用经营贷还房贷属违规
易被追溯
在办理经营贷过程中出现的查个人征信的行为，有关部门规定近半年以贷款审批为由查征信的审批机构不能超过6家，如果半年内征信被不同的机构查6次以上，除开正常的贷后审查，就可能被拒件。
“目前，大额现金支取，受到严格监管，因此经营贷要想用于还房贷，还得用银行转账。只要是银行转账，就会留下记录，银行的风控部门很容易就能追查到经营贷的流向。”有银行工作人员称，有过这样记录，个人征信会留下不良记录。
【风险3：隐形成本】
每一轮折腾
都会产生不低的服务费
除了按揭转贷能贷出钱的难度高，且有信用风险外，即使真的将经营贷、信用贷贷出来还房贷，还是有很多坑在前面等着。
“首先是年限的“坑”。
信用贷、经营贷和房贷的差别之一就是贷款年限，房贷的房贷周期长，一般都是20、30年，但信用贷和经营贷的借贷周期却很短，一般是1到3年，长一点的可以做到5年。
目前市面上的金融中介为了做到能和房贷时间一样长，一般的做法就是将产品不断的在各家银行转来转去。比如先在A银行借一笔信用贷，时间到了再转到B银行继续申请相同的信用贷，只有这样才能满足跟房贷一样的贷款时间。
但是，每换一次银行，每进行一次贷款交易，相对应的也就产生了一次相关的手续费。中介这样帮购房者倒腾，每次收取市价1%的中介费，增加了额外的成本，几次下来，中介费也不比节省的利率额度少多少了。
“其次是贷款额度的“坑”。
不要看转变成经营贷后每月还款额会变少，但由于经营贷都是先息后本，累积起来的压力也不小。
 
像是用房屋作抵押，很可能会涉及到过桥资金，即短期借钱将原来的房贷先还完，支付给金融中介的手续费、提前偿清房贷的垫资利息等多项开支，加之经营贷到期后购房者还面临过桥垫资的费用，这些隐形成本大大增加了实际资金成本。
佛山楼市了解到，一般过桥公司的的收费标准是100万/800元/天，正常情况下10—15天能完成，不过也可能拖到20天。
 
老编按照15天的过桥时间计算发现，1000万元的过桥成本为12万元。除此之外，中介还需要抽取一个点的佣金，也就是说，1000万的经营贷，需要支付贷款中介机构10万元的佣金。
结语
提醒一下，房贷属于长期贷款，和经营贷这种短期贷款的管理方式完全不同，很难玩转。有些用这种按揭转贷方式套出钱来，继续进行房地产投资的行为，虽然看似拿着银行的钱在玩，但还款预期都是建立在房价一直上涨的背景之下。
如果投资的物业价格增幅不如预期，或者不能以预期价格套现，这些用贷款套贷款的投资方法，则很可能很快断供，最终的流向就是法拍房。
因此，佛山楼市提醒，真的想合法合规零风险地降低月供，还是考虑商转公或者提前还款吧，当然选择哪种提前还款方案都需要和自己的实际情况结合来看。
 
咱们有存款就考虑提前还房贷，手上暂时没有资金，就踏踏实实还月供，至于信用贷和经营贷，还是留给真正有消费需求的朋友和私营业主们吧。
你身边有房贷转经营贷的例子吗？聊聊你知道的风险~
房贷转经营贷，利息真能省下几十万！但我劝你不要碰

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