房贷转经营贷,利息真能省下几十万!但我劝你不要碰

今年5月以来,随着首套房贷利率下限减20个基点,叠加LPR3次下调基点,佛山已有部分银行降低利率办理新增首套房贷款,房贷利率水平已较高点显著下降。
与此同时,不少这几年买房的购房者开始感到不平衡——“大冤种还有谁?”
房贷转经营贷,利息真能省下几十万!但我劝你不要碰
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在这种情况下,很多高位上车的购房者都在寻找降低月供的方式,比如商贷转公积金贷、提前还贷等等。
当然,除了这些合法合规的方式,“房贷转经营贷”又再次活跃了起来。
就在最近,佛山楼市有个粉丝转发了个截图给我,说自己看到立刻捶胸顿足,深深为自己因无知而没能省到钱感到懊恼。
她说同样是从银行贷款,原来换种方式就可以节约几十万!
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我跟她解释,这就跟大家经常接到的热心电话,电话那头的人和你说“有一笔信用贷款可以拿给你用”的逻辑是一样的:主动给钱、利息低、手续简单、随便用。
但谁都知道,这里面一定有套路!
从明面上看这些贷款都跟房贷没有关系,但仅从利率上看确实比目前普遍4.10%的房贷利率还要低,加上房贷总量高,利率一降下来,能省不少钱。
特别是像这几年很多人的房贷利率都在5.8%以上,如果降到3.85%,100万的30年期贷款,利息可节约大约42万
多位从事贷款中介业务的相关人士亦向佛山楼市证实,将房贷转为经营贷的情形并不罕见,原因各有不同,但大多数客户还是基于降低贷款成本的目的,毕竟经营贷已降至了历史最低水平。
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什么是经营贷
 
其实所谓经营贷,指的是银行等金融机构向借款人发放的,用于进行合法生产经营活动的贷款。
 
借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款,用来盘活个体企业资金。
 
而“房贷转经营贷”则是购房者经过贷款公司一番包装后,将年利率在3.85%左右的经营贷与商业房贷进行置换。
 
操作手法通常如下:
假设你现在有100万元的房贷,以房产作为抵押,想要提前还款却没有充足资金。这时,资金中介先把还房贷的钱借给你,你还清房贷后,房产得以解押。
 
之后,中介让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款。等贷款批下来,你再用这笔钱偿还欠中介的债务。
 
最后,你名下拥有经营贷,同时按期支付经营贷的利息。
 
由于目前的经营贷款利率整体低于房贷利率尤其是二套房利率,以上操作“似乎”实现了多赢:中介赚到了服务费,购房者节约了利息支出,银行提前收回了贷款。

这种看似“欢乐结局”下,“房贷转经营贷”的戏码才会不断上演。

房贷转经营贷,利息真能省下几十万!但我劝你不要碰
截图:朋友圈
 
但实际上,大多数人都不知道,房贷转经营贷的服务暗藏风险,甚至涉嫌违法违规行为
 
多重违规风险
 
有业内人士透露,为了扶持小微企业发展,银行每年都有一定的经营贷下放指标,不过考虑到小微企业贷款的风险,通常情况下,银行也更愿意将钱投入还款更稳定的房产中,所以一般情况下,只要中介机构帮助购房者准备好相关的资料,银行对于房贷转经营贷的行为并不是太排斥。
 
曾任职于佛山某贷款公司的前员工张仁(化名)对佛山楼市表示,他此前经手的房贷转经营贷的客户中,有的是因为突发原因,不能按时还房贷,房产有被拍卖的风险,所以不得不将房贷转为经营贷进行过渡;

也有客户是投资需要资金,于是将现有的房贷转为经营贷,经营贷除了覆盖原有的房贷之后,还能余下一部分资金给客户用于其他的投资;当然,也有客户是单纯因为经营贷利率更低,遂将房贷转为经营贷以节省购房成本。
 
“这个是银行金融机构的问题,属于行业潜规则。”接着他还强调了下:“不过,房贷转经营贷的套利行为并非毫无风险。”
 
早在2009年,银监会就曾通过两则暂行管理办法将经营贷纳入监管范围,此后银行对经营贷资金用途审查力度加强。
 
然而,一直以来,经营贷流入楼市的违规行为一直无法清零,特别是在2020年疫情之后,经营贷流入楼市的情况越发火热。
 
有律师表示,经营贷和房贷针对的贷款对象不一样,属于不同类型的贷款,若将经营贷用于偿还房贷,则是一种违规行为,一旦金融机构发现有违规操作发放贷款行为的,会马上通知借款人还款,借款人一旦无法还款,则会涉及骗贷
 
除此之外,还会有以下风险:
 
【风险1:随时被抽贷】
银行突然让你提前还款
你确定扛得住?
这些“主动找上门”的钱真的那么容易贷出来吗?
 
某国有银行佛山支行的个贷部工作人员告诉老编,现在经营贷的审核是比较严格的:“申请经营贷需提供三个月以上的营业执照,同时还需在经营流水、物业管理费、水电气费、经营发票、税票等资料中至少提供两项进行经营情况佐证。”以前做空壳公司、提供假材料的做法,现在基本行不通了。
“经营贷借款期限到期后,需还本一次,然后重新申请,如果能证明持续经营情况良好,则可以较快放款,如果没有证据证实经营情况,则不再放款。”这表示银行会随时抽查贷款的使用情况,杜绝漏网的假用户。
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而且如果被银行风控发现,随时可能被抽贷,要求提前还款。将经营贷转到还房贷上,被发现的可能很大,而且风险极高。
【风险2:影响个人征信】
用经营贷还房贷属违规
易被追溯
在办理经营贷过程中出现的查个人征信的行为,有关部门规定近半年以贷款审批为由查征信的审批机构不能超过6家,如果半年内征信被不同的机构查6次以上,除开正常的贷后审查,就可能被拒件。
“目前,大额现金支取,受到严格监管,因此经营贷要想用于还房贷,还得用银行转账。只要是银行转账,就会留下记录,银行的风控部门很容易就能追查到经营贷的流向。”有银行工作人员称,有过这样记录,个人征信会留下不良记录。
【风险3:隐形成本】
每一轮折腾
都会产生不低的服务费
除了按揭转贷能贷出钱的难度高,且有信用风险外,即使真的将经营贷、信用贷贷出来还房贷,还是有很多坑在前面等着。
首先是年限的“坑”。
信用贷、经营贷和房贷的差别之一就是贷款年限,房贷的房贷周期长,一般都是20、30年,但信用贷和经营贷的借贷周期却很短,一般是1到3年,长一点的可以做到5年。
目前市面上的金融中介为了做到能和房贷时间一样长,一般的做法就是将产品不断的在各家银行转来转去。比如先在A银行借一笔信用贷,时间到了再转到B银行继续申请相同的信用贷,只有这样才能满足跟房贷一样的贷款时间。
但是,每换一次银行,每进行一次贷款交易,相对应的也就产生了一次相关的手续费。中介这样帮购房者倒腾,每次收取市价1%的中介费,增加了额外的成本,几次下来,中介费也不比节省的利率额度少多少了。
其次是贷款额度的“坑”。
不要看转变成经营贷后每月还款额会变少,但由于经营贷都是先息后本,累积起来的压力也不小。
 
像是用房屋作抵押,很可能会涉及到过桥资金,即短期借钱将原来的房贷先还完,支付给金融中介的手续费、提前偿清房贷的垫资利息等多项开支,加之经营贷到期后购房者还面临过桥垫资的费用,这些隐形成本大大增加了实际资金成本。
佛山楼市了解到,一般过桥公司的的收费标准是100万/800元/天,正常情况下10—15天能完成,不过也可能拖到20天。
 
老编按照15天的过桥时间计算发现,1000万元的过桥成本为12万元。除此之外,中介还需要抽取一个点的佣金,也就是说,1000万的经营贷,需要支付贷款中介机构10万元的佣金。
结语
提醒一下,房贷属于长期贷款,和经营贷这种短期贷款的管理方式完全不同,很难玩转。有些用这种按揭转贷方式套出钱来,继续进行房地产投资的行为,虽然看似拿着银行的钱在玩,但还款预期都是建立在房价一直上涨的背景之下。
如果投资的物业价格增幅不如预期,或者不能以预期价格套现,这些用贷款套贷款的投资方法,则很可能很快断供,最终的流向就是法拍房。
因此,佛山楼市提醒,真的想合法合规零风险地降低月供,还是考虑商转公或者提前还款吧,当然选择哪种提前还款方案都需要和自己的实际情况结合来看。
 
咱们有存款就考虑提前还房贷,手上暂时没有资金,就踏踏实实还月供,至于信用贷和经营贷,还是留给真正有消费需求的朋友和私营业主们吧。
你身边有房贷转经营贷的例子吗?聊聊你知道的风险~
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