专访 | 一位规划专家眼中的“广佛首站”

时代从不曾停下它前进的步伐,谁也不会真正知道未来到底是怎样,但总有先行者敢发时代之先声,迈出领先未来的第一步。

十年间广佛融城的进程,同样离不开那些勇立市场潮头的板块,总有一批规划超前的广佛融城先行区,孜孜不倦的推动着广佛极点之下,三千万广佛市民的人居风向。

为此,腾讯广告对话广佛两地业内资深大咖,以他们专业的视觉,权威的数据,与时代同行,发行业先声。

01、为什么广佛需要融合?

激活“广佛极点”价值引擎,打造一流品质城市

善战者,因其势而利导之。一座城市因融合而兴、因地段而兴,而广佛两地优越的地段及湾区极点的优势,是广佛融城最大推手。

腾讯:未来的广佛在湾区将扮演怎样的角色?广佛同城他已经有10年了,从之前的广佛同城到现在的广佛融城,接下来广佛会怎样继续推进融合?

专访 | 一位规划专家眼中的“广佛首站”

孙不熟:

大湾区规划明确提出,湾区是有三个核心发展基点,一个是深港、一个是广佛、一个是珠澳,也就是说广佛同城化他已经上升到国家战略。一方面,广佛被赋予强强联合、极点带动的全新战略使命,借助中国力量,让湾区九市发展动能聚集。

另一方面,国家希望通过广佛的同城化给全国的双子城的都市圈的融合提供一个范本,其实广佛同城他的价格就在于给全国的都市圈的双子城的融合提供一个示范区。

所以,在《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出“发挥广佛极点引领带动作用”的发展背景下,广佛全域同城化和“1+4”广佛高质量发展融合试验区建设加速推进,广佛在各领域的“同框”越来越多。

广佛融城的历史,就是一部人口,产业融合史。1.0阶段是以大沥为核心的公路时代,一条321国道,主导两地制造业融合。2.0阶段千灯湖成为广佛同城的风暴眼,地铁时代让千灯湖成为人口产业集散中心,以金融为代表的生产性服务业主导千灯湖异军突起。3.0阶段对应的是科技创新主题,三龙湾成为同城最大的阵地。

02、广佛融合该如何谋篇新风口?

以特色项目,高度集聚城市功能

回望广佛同城城市拓展史,区域演化、板块更迭,每一次板块的重新塑造,都被赋予了全新的角色使命,开始承担起不同的城市功能。当然,板块的区域价值也被重新定义和丈量。

腾讯:广佛极点重要性与深莞极点持平,目前深莞极点带动下,城市价值突飞猛进,您认为作为洼地的广佛极点,新一轮价值兑现会是什么时候?

孙不熟:广佛融城的重要节点,除了广佛极点被确认为国家级战略之外,佛山GDP破万亿也是广佛融城里程碑,GDP过万亿除巩固佛山新一线城市立位之外,也是佛山新一轮深刻变革的起点。

过去的佛山,村村点火,镇镇冒烟,传统制造业,村镇工业园是佛山经济旧时代缩影。万亿时代开启后,佛山产业中心开始从村镇工业园项城市的商业区积聚,未来的佛山产业会上楼,原来在工业园区产业的人,他必须到写字楼里面,这个城市就会发生聚焦,产业发生聚焦之后,楼市也会跟着聚焦,楼市是跟着产业走的,产业聚焦之后,楼市跟着聚焦,会出现什么现象?

以东莞为例,2008年之后,全球金融危机之后,曾经被誉为世界工厂的东莞遭遇转型阵痛,外资工厂及低端的制造业从东莞转移到重庆、郑州,直到华为转移松山湖,深圳大量高精尖的产业,通过深莞的同城化,去到松山湖帮助东莞实现了产业升级。

未来的佛山的楼市和广州深圳一样,他会有一个强中心的效应,有一个很明显的地段的秩序,未来比如说千灯湖,佛山新城,映月新城这种政府强制规划的商业区他会成为产业的焦点,产业聚焦带来空间聚焦,空间聚焦带来了楼市聚焦,这个是未来我对佛山楼市的研判。

未来广佛同城的爆发点会在未来5到10年会达到一个高潮,可以参照东莞和深圳的同城化,他们是在过去的五年发生了本质性的化学反应。

03、临广片区怎样打造成新引擎?

城市转型核心是从要素驱动转向品质引领

一个新城区在发展的过程中所具备的无限可能也代表着当下城市未来发展的希望,2010年前后,佛山临广片区率先迎来了发展的春天,开启了快速建设步伐,在千灯湖迅猛发展之时,三龙湾紧跟其后加入发展“快车道”。

如果说早先发展的千灯湖犹如成功人士令人羡慕,那么映月新城更像是一个朝气蓬勃的年轻人。

腾讯:广佛融城诞生过金沙洲、千灯湖这些片区,而广佛交界处产生过很多同城风口,请问他们的成功都有怎样的共性?

孙不熟:新城新区有两种典型的发展模式,一种是睡城,就是金沙洲,没有产业,只是睡觉的地方,所有的配套都是开发商来代工,政府基本上是不怎么投入的;另一种是产城,比如千灯湖,三龙湾,包括映月新城,区域配套是由政府负责完善,其产业是政府招商引资的,有产业的地方就有这种持久的生命力。

专访 | 一位规划专家眼中的“广佛首站”

在过往同城化尝试中,睡城模式正在被产城模式所取代,而下一个十年,成功的产城规划离不开三个共性:

1、距离一线城市比较近,才有赋能和产业人口的外部性;

2009年广佛同城化落地,十余年来,两市跨城通勤人数增速赶超道路建设的速度,如今,无论是从广州龙溪大道自东向西驶入佛山海八路,还是从广州南站沿着三龙湾大道驶向佛山禅城,两座城市的界限都已经十分模糊。

作为广州进入佛山的第一站,临广地区显然具备”首站效应“优势。

2、有鲜明的产业规划,有”造血功能“方有发展的持续性;

从过往的造城经验看,睡城模式下,大盘房子卖完往往意味着后续的配套推进难、片区容易陷入自生自灭状态,而产城模式下,哪怕房产开发结束,地方仍会因产业而一直产生税收,政府有动力持续的建设运营这个片区。

3、片区规划感齐全,有非常强势的规划的秩序;

从公建配套规划方面,其实也能看出政府对片区的重视程度,比如说广州最重视的珠江新城,就涵盖不少省市级的图书馆,博物馆,大剧院,少年宫等城市门面配套,足以证明政府重视程度。

另外,配套先行之下,楼盘现在还没有交付,但是生活配套已经交付了,片区居住价值已经立稳。

而随着城市拓展脚步的一步步展开,千灯湖这些新城区很显然已“近水楼台先得月”,开始肩负起城市拓展的重任。当距离广州主城区一河之隔的映月新城,横空出世,吊足广佛人的胃口。

04、映月新城如何成为下一个风口?

以CLD人居高地 再创全新名片

什么板块是一流城市的核心样板,映月新城如何成为佛山未来CLD?

如果要问,映月新城赢在了哪里?回答一定是:土地。

腾讯:作为下一个10年的开端,为什么南海会选择映月来做一个规划,政府是怎样的考虑?临广片区中,千灯湖、三山新城、映月新城各自扮演怎样的角色?

孙不熟:

千灯湖的全称叫广东省金融高新区,主要是给金融业提供后台支持;三山新城属于三龙湾,主要是做研发科技创新,他有季华实验室,面向新兴产业发力;前两者规划当中,产业角色浓厚,居住功能稍稍靠后,因而映月新城相对来说会更加多元化,满足更多居住方面的需求。

谈到映月新城的横空出世,离不开土储这个话题,土地是佛山在城市建设过程中一个经久不衰的热点,资源的匮乏,成为建设过程中的一大关键阻力,阻碍着佛山发展的脚步。

虽说之前千灯湖板块成功案例珠玉在前,但先行发展的城区在面临土地问题时,已明显后力不足。与广州仅有一河之隔的映月新城是一张白纸,可塑性较强。

从地理角度看,映月新城所在的平洲,正好处在广佛大都会区的几何中心,跟广州佛山的联系非常紧密。映月新城以其大量的土地储备,未来有望为广佛的3000万人口都会提供一个中央居住区,这是映月新城值得关注的价值点。

充足的土地储备,保证了映月新城足以承载起广佛融城下一个十年“广佛首站”的角色,而从政府规划看,映月新城也被有意打造为新的广佛融合示范区。

文化馆、图书馆、博物馆、大剧院,艺术馆、美术馆,这些场馆是政府的核心配套,及各大城市CBD标配,无论是去珠江新城、深圳福田CBD,上海陆家嘴、北京国贸、杭州的钱江新城,三馆一厅都是一个重要的规划信号。高规格的“三馆一厅”规划齐聚映月新城,它的意义就在于未来南海、甚至佛山的核心资源在这里,政府的注意力,市场的注意力,钱的注意力都在这里。

同样,目前,映月新城各项重点项目正在快速推进中:映月湖公园扩建至24万㎡;南海儿童公园建设准备启动;广东省人民医院南海医院已进入前期设计阶段;映月新城慢行系统初步规划已完成;投入1.57亿元的映月文化中心也已经动工;投入16.8亿元完成10所中小学新改扩建;总部企业持续进驻。

大器晚成,厚积薄发,映月新城潜在的价值才刚刚被挖掘,内核还未正真发力,正处于蓄势待发的状态,在接下来的广佛融城的城市进阶的征程中,映月新城必然占据“广佛首站”优势,这一点毋庸置疑。

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